諸如某新盤未正式面市就已經(jīng)被關(guān)系戶消化完畢、有的新盤銷售人員將客戶分為“關(guān)系戶”與“平民”等，這在合肥已非新鮮事。
房價地價暴漲的游戲正在中原一帶擊鼓傳花。南京、蘇州熱度未減，合肥已經(jīng)濃妝登場。
5月12日，一名當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，合肥樓市從春節(jié)后開始躁動，先是一手房與二手房價格倒掛，好的學(xué)區(qū)二手房先漲，通過配資借貸將價格炒高，一手房隨后也抬價。
記者了解到，濱湖新區(qū)去年11月時，一二手房單價在8000-9000元／平方米左右，隨后開始一路上漲，春節(jié)后2月、3月份再度暴漲，目前二手房在1.6萬-1.7萬元/平方米，較去年年底翻了一倍，帶學(xué)區(qū)的二手房價格則能賣到2.1萬-2.2萬元/平方米。
而土地市場則早已進入瘋漲狀態(tài)，所有成交地塊樓板價都高于周邊在售的商品房。合肥5月13日將舉行一場土拍，北城兩幅宅地為今年的首次出讓，市場傳已有多家房企參拍。這與近期北城多盤加推熱銷有關(guān)。而在業(yè)內(nèi)人士看來，位于郊區(qū)的北城房價泡沫是最為明顯的。
5月27日舉行的三塊聯(lián)合體地塊拍賣，已經(jīng)有30家房企報名。21世紀(jì)經(jīng)濟報道通過多個信源求證獲悉，K2、正榮、榮盛、泰禾是第一次參與合肥土拍。
但同時也有部分房企無心戀戰(zhàn)。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，一家央企以及一家在合肥當(dāng)?shù)刈龃L(fēng)生水起的民企，已流露要退出合肥土拍市場的意愿。
房價地價暴漲
復(fù)地地產(chǎn)旗下位于濱湖新區(qū)的“合肥云谷”近期推出800套新房，意向認購者多達1萬人，于是復(fù)星方面采取了驗資的門檻來鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，明確要求購房者需要攜帶銀行蓋章的近一個月銀行流水，且流水賬單余額不低于30萬，并且還強調(diào)只能是一張銀行卡中。同時此次30萬元的驗資額只是針對在銀行無信用逾期記錄的，對于部分銀行信用逾期超過1次的購房者，需要準(zhǔn)備余額不低于130萬元的銀行卡，否則將不能參與驗資。
業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商設(shè)置買房高門檻是為了確定一些優(yōu)質(zhì)客戶，確保房源能一次售出，盡快回籠資金。“這樣對于開發(fā)商肯定是有利的，但是在購房者之間卻形成了不平等，為何沒有30萬就不能買這家樓盤呢？”
“只會存在比如說1/5左右的房子是拿出來給老百姓買。”合肥新浪樂居主編王潔說，她上周去一個開盤現(xiàn)場，該盤新推房源80%左右是內(nèi)部消化了，剩下20%是可以通過搖號買到的。
“關(guān)系戶也搖號。參與正常搖號程序的是平民，其它就是關(guān)系戶。”一名置業(yè)顧問在電話里對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說，這種稱謂已經(jīng)見慣不怪，老百姓買房子意愿還是很強烈的。有的人甚至全家出動，認購多個同一天搖號的項目，能搖到哪個項目的號就買哪個。比如已經(jīng)展開全國8折促銷活動的恒大地產(chǎn)，上周一個項目開盤，剩下能讓“平民”搖號的房型已不多，包括一樓和頂層。比如最小面積的一套公寓，40多平方米，沒有窗戶，一放出來即被搶空。
“投資客多，剛需的也有，很多剛需客戶本來準(zhǔn)備過兩年再買，都提前作規(guī)劃了。”一名當(dāng)?shù)胤科筘撠?zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者透露，合肥的改善需求特別多，現(xiàn)在90平方米以上的戶型特別好賣，比如三房戶型的洋房，甚至別墅。
一個投資怪圈正在浮現(xiàn)。跟隨規(guī)劃投資已是老百姓從房地產(chǎn)多年發(fā)展中悟出的真理，于是當(dāng)省政府搬遷到濱湖新區(qū)的消息被坐實之后，這里的房子就不夠賣了。
事實上，合肥市物價局對于已經(jīng)開盤過的項目有3個月限制漲價的規(guī)定，超過3個月，漲幅限制在2%以內(nèi)，半年在5％以內(nèi)。
王潔透露，合肥樓市已進入賣方市場，定價權(quán)在房企手上。盡管政府已經(jīng)出臺限漲政策，但房企會想方設(shè)法漲價。比如采取打包車庫的方式出售房子，一個車庫10萬－20萬不等，這個策略4月被政府喊停了。隨后“屋內(nèi)軟裝出售、賣二次開盤精裝修房、科技豪宅”等變相漲價就出現(xiàn)了。有業(yè)內(nèi)人士直指，靠噱頭漲上去的價格，泡沫成分越來越大。有的房企甚至捂盤惜售，希望等項目旁邊剛拿的高價地開盤再漲價出售。
朗詩集團副總經(jīng)理、合肥區(qū)總經(jīng)理馬迅坦言，合肥總體存量上應(yīng)該超過3個月的銷售量，但有些項目有放緩開發(fā)節(jié)奏的意圖。主要由于合肥去年年底開始的土拍太瘋狂，比如合肥城西的土拍，樓板價已經(jīng)1萬元／平方米出頭，周邊在售的房價也就7000元／平方米左右。地價瘋漲也令很多開發(fā)商在土地市場卻步，不少中小型開發(fā)商已經(jīng)“斷糧”，項目賣完，手上也無地可開發(fā)。例如朗詩集團在合肥一直采取與皖新傳媒合作的方式做項目，而目前濱湖新區(qū)項目已于3月份清盤，手上也沒有新的土地。
“下半年再看一看，等市場冷靜下來的時候，高價地上做出來的產(chǎn)品也會變得銷售困難，上半年集聚的供應(yīng)量，最終會釋放出來。”馬迅指出，合肥都市圈自成體系，周邊一些重點二線房地產(chǎn)的暴漲，影響了消費者的購房情緒，導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)泡沫。
房企起撤退念頭
地價高企，房企怎么賣高價？一名業(yè)內(nèi)資深人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析指出，房企之前是做精裝修，其實很多號稱2000元／平方米精裝修的，實際成本就500元／平方米。但合肥從去年開始流行科技精裝修，打高科技牌。“這也就是去年MOMA和朗詩項目敢定高價的原因，未來很多地王估計都會打這個牌。”
復(fù)地地產(chǎn)在湖濱新區(qū)有100多萬平方米的建筑面積儲備，寶能地產(chǎn)也有50多萬平方米建筑面積儲備。“如果這兩家加快進度建設(shè)，該區(qū)域并不會沒房可賣，現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)卻是不愿意拿出來賣。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
馬迅則指出，土地市場的供不應(yīng)求，與當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控策略有關(guān)，合肥市政府在這一波調(diào)控中，一邊控制土地出讓、一邊控制房價不讓漲。以后新項目入市后，原來老項目漲幅有限，買房的消費者自然會選擇老項目，最近新拿地的就會有風(fēng)險。
有的開發(fā)商已經(jīng)不在合肥拿地，有的則開始合作買地與開發(fā)，比如旭輝在合肥新開發(fā)的一個項目，就是與綠地以及另外兩家合肥當(dāng)?shù)胤科舐?lián)手開發(fā)合作，還有一個項目，則是與保利等三家開發(fā)商合作。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者：唐韶葵
