上海樓市火爆房產(chǎn)交易中心限客流
上海二手房價格上月環(huán)比漲幅居一線城市首位，呈現(xiàn)明顯過熱現(xiàn)象。環(huán)北京樓市這輪漲價從燕郊開始，隨后蔓延到大廠和香河。而買家中投資客占據(jù)不少比例。樓市火熱導(dǎo)致樓盤銷售進展遠快于施工，一些樓盤尚未取得預(yù)售許可證就開始匆忙銷售。一些樓盤的收房日期已經(jīng)推到2019年。
誰買了上海的房子
上海樓市的漲勢還在繼續(xù)，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)更加印證了這點。上海樓市將復(fù)制深圳去年以來的行情嗎？到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？近日，北京青年報記者前往上海，試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。
“過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區(qū)的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經(jīng)位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。
現(xiàn)狀：上海樓市2月環(huán)比漲幅超廣州4倍
上海樓市的漲勢還在繼續(xù)。3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中有34個城市上漲。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國第二，但已經(jīng)將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環(huán)比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現(xiàn)出一種明顯過熱的現(xiàn)象。
在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，上海也以2.9%的環(huán)比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
上海一名地產(chǎn)分析師支出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區(qū)的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環(huán)線上的靜安府售價已經(jīng)高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現(xiàn)狀，上海易居房地產(chǎn)研究院的研究總監(jiān)嚴躍進表示，正是這種恐慌性購買導(dǎo)致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
追訪：上海樓市將成為深圳的翻版嗎？
然而，在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發(fā)生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現(xiàn)不理想。深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區(qū)域的熱度開始下降，部分房源已調(diào)低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
由于擔(dān)心新一輪的市場調(diào)控導(dǎo)致出手困難，一些投資者開始低于市場價出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據(jù)深圳本地媒體的報道，3月以來深圳二手房市場部分房東回調(diào)了掛牌價格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發(fā)了熱議。
深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點？上海的樓市會“完美”復(fù)制深圳樓市的行情嗎？
發(fā)現(xiàn)：券商搬家瞄準賣房人群
浦東新區(qū)張楊路附近一家廣發(fā)證券營業(yè)部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業(yè)部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉(zhuǎn)換。該營業(yè)部客戶經(jīng)理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產(chǎn)品。
“二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背后都是對應(yīng)著一宗賣的生意。”廣發(fā)證券的一名分析師指出，雖然現(xiàn)在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環(huán)環(huán)相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅(qū)動力則是底部的剛需。
克而瑞研究中心分析師陳開朝認為，上海整體驅(qū)動力從剛需轉(zhuǎn)向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續(xù)放量。與此同時，高階需求的放量又嚴重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅(qū)動力達到新的平衡，據(jù)此預(yù)判，房價快漲的行情仍會持續(xù)一段時間。
上海的樓市火爆行情還在持續(xù)，但也有人選擇逆向操作。“你選擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2900點的股市入場？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。
北京樓市樣本調(diào)查：房價大漲 投資客篤定入場
"你們這還有房嗎？"陳偉（化名）問。富力新城的銷售員撇了一眼陳偉和他的父親說，"最新一期均價1萬元/平方米左右。2019年交房。"
受降首付、契稅減免等政策影響，再加上此前北京市政府搬遷通州的刺激，環(huán)北京樓市異常火熱。這先從燕郊開始，隨后蔓延到大廠、香河。
陳偉明顯受到了這輪恐慌性需求的影響。2014年年底，他還在觀望燕郊的樓盤。那時，燕郊樓盤的均價徘徊在1萬元/平方米，而如今，燕郊房價攀升至2萬元/平方米。這已經(jīng)是陳偉和他的家人無力承擔(dān)的價格。
被這輪恐慌性購房裹挾，陳偉不得不選擇了更遠一些的香河樓市。"不管在哪買，至少要買到一套婚房。"
買房眾生相
富力新城售樓處的一張談判桌前。陳偉、他的父親、銷售員，還有一個剛剛交完訂金的投資客圍聚一處。
銷售員按照銷售說辭流程向陳偉介紹樓盤的區(qū)位、配套及利好等，她在勸說陳偉當(dāng)機立斷繳納3萬元排號費，反復(fù)告訴陳偉和他的父親，"開發(fā)商推的房源有限，只有抓緊排卡才有機會買到房。"
陳偉年邁的父親并不懂得什么叫做排卡。在他那個年代，在農(nóng)村自己蓋上一座新房子就很好。但如今，已過而立之年的陳偉，由于沒有房子，幾次被臨近談婚論嫁的女友拒絕。
在陳偉的父親看來，"隨便買哪都行。有個地方住就行。"陳偉也不再關(guān)心樓盤的品質(zhì)、區(qū)位和配套。他的訴求是首付能湊夠，月供能還得上。
2016年2月1日下午央行宣布，對非限購城市的家庭辦理首套普通住房商業(yè)貸款者，原則上最低首付款比例為25%，可向下浮動5%。這意味著在中國大部分不限購的城市居民的首次置業(yè)貸款最低首付比例為20%，進一步降低了購房門檻。
也就是說，湊夠十幾萬，陳偉一家人就能買上一套商品房。在結(jié)婚的道路上，陳偉才算有談婚論嫁的資本。
不過，去年房價還在六七千元/平方米，如今均價已經(jīng)漲至1萬元/平方米，富力新城的房價顯然也稍微超過了陳偉一家人的預(yù)算。而更讓著急入住的他們感到壓力的是，如今銷售的樓棟收房時間已經(jīng)推到2019年。
投資客眼見陳偉和他的家人仍有些猶豫，把自己的投資理念告訴他們，"買了一定賺。"這是他人生中投資的第五套房產(chǎn)。
看了兩周房子之后，陳偉最終將房子定在了與富力新城不遠的大運河孔雀城，雖然收房時間也遠在2018年，但均價8500元/平方米還是讓他們感到欣喜。
"春節(jié)前一周我來看過這個樓盤。那時候均價還在7100元/平方米。那時候，售樓處冷清得很。"陳偉無奈地對著喧鬧的售樓處大聲對21世紀經(jīng)濟報道記者說。
篤定的投資客
如同每輪樓市所要經(jīng)歷的周期規(guī)律，恐慌性剛需的另一面是，投資客的蠢蠢欲動。
陳偉的銷售員劉磊磊（化名）是以組為單位代理銷售大運河孔雀城。每7個人一組，然后再去雇傭一些在街上攬客的渠道人員。渠道人員每帶進一組新客戶，劉磊磊便付給他們100元。在香河高速公路出口兩旁，到處站滿了這些沒有固定工作的渠道人員。
劉磊磊的組長告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，從開發(fā)商放出這一期房源開始，他們組共計收到差不多十幾組排卡，但像陳偉這樣的剛需大約只有四五組。接近萬元/平方米的房價對于本地人來說，壓力較大；而對于在北京工作的剛需而言，居住在這里的交通時間成本又不是一般人能接受。"大多數(shù)都是投資客。對于北京人來說，這里投資門檻較低。貸款的話首付10-20多萬就能買一套。有的客戶兩三套一起買，有的投資客就買更多。一些有先見之明的人士，在這輪房價上漲前，甚至以團購的方式購買。"
21世紀經(jīng)濟報道記者還走訪了位于更接近北京的大廠樓市，那里的銷售員估算，投資客比例大約在60%-70%之間。
而更接近北京的燕郊樓市如今更是火熱。目前樓盤均價已經(jīng)上漲至2萬元/平方米。
燕郊一位銷售員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，"按照燕郊樓市現(xiàn)有情況，年底會突破2.5萬元/平方米。如果北三縣最終被確定歸北京管理或者劃到北京，燕郊樓市房價會到3萬元/平方米。"這位銷售員2015年7月份在該樓盤投資了一套房產(chǎn)，當(dāng)時房價在1萬元/平方米。她對燕郊樓市的未來充滿了信心。
21世紀經(jīng)濟報道記者觀察到，目前，燕郊樓市均價普遍在2萬元/平方米，大廠樓市普遍在1.5萬元/平方米，香河樓市普遍在8500-10000元/平方米。盡管已經(jīng)漲至高點，蠢蠢欲動想要繼續(xù)入場這輪投資熱潮的投資客不在少數(shù)。
有人入場，也有人離場。前不久，北京投資客李旺（化名）在朋友圈曬出了他剛剛售出的燕郊房產(chǎn)。購入時6000元/平方米，賣出時16000元/平方米。同樣身為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的李旺認為，這是他成功的投資案例。
被裹挾的恐慌？
無論是開發(fā)商還是購房者，都可能受到這輪被帶有恐慌性購房潮的影響。
陳偉在購房時意外發(fā)現(xiàn)，他"所排卡的樓盤竟然還沒有取得預(yù)售許可證"。銷售員給他的解釋是，"房子賣得太快，但施工速度太慢了。開發(fā)商又想趁著這輪購房潮趕緊賣房。所以只能先排卡。等到選房后，預(yù)售許可證也就差不多下來。"
但陳偉已顧不得這么多。"房價每周都會漲，再不定，房價還要漲。"
3月9日上午，燕郊一樓盤"匯福悅榕灣"開盤。對外宣傳稱，"二期三階段雙水岸華宅21號樓、29號樓排卡活動定在上午9點開始，但8點左右，其售樓處內(nèi)外已聚集了數(shù)千名購房者。而前一個周六其已創(chuàng)造千人搶房、680套房源在兩小時內(nèi)售罄的記錄。"
最近幾個月，類似"北三縣（燕郊、大廠、香河）可能行政上會歸為北京管理，或者直接劃為北京；北京地鐵會通燕郊和大廠等"，這些不確定的傳言以各種版本充斥在環(huán)北京樓市，使這里的開發(fā)商和銷售員不停向各類投資客宣傳，"買到即賺"的理念。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前北三縣的房價也出現(xiàn)了明顯上漲，這和房地產(chǎn)市場背后的政策差異有關(guān)系。北京市場購房政策依然較嚴，所以部分購房者會到北三縣購房。從這個角度看，此類購房需求的釋放顯然是符合市場預(yù)期的。
嚴躍進表示，目前購房市場中，實際上也有較大的投資投機因素。投資客進入北京房地產(chǎn)市場的難度相對大，所以會選擇投資此類北京周邊城市。其心態(tài)基本一致，即認為后續(xù)轉(zhuǎn)手的機會很大，同時能獲得相應(yīng)的溢價回報。當(dāng)然從樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的角度看，需要對此類市場需求進行管控。
嚴躍進認為，目前北三縣中，恐慌性購房的情緒也是存在的。建議對部分房價虛高或漲價過于離譜的樓盤，在購置時還是要理性，不一定要有非買不可的心態(tài)，否則容易被套。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志并不看好北三縣這輪上漲潮。他認為，作為京津冀一體化的重要部分，北三縣應(yīng)該正確看待自身發(fā)展。他以燕郊舉例稱，"隨著京津冀發(fā)展、協(xié)同目標的制定，首都一些功能的疏解，特別是河北省政府不斷增強自己的投入能力，作為深入北京腹地的板塊，燕郊產(chǎn)生了虹吸現(xiàn)象，卻引發(fā)過度炒作和房價瘋漲。燕郊已經(jīng)過度飽和，大部分購買燕郊樓盤者都是為解決居住問題，早期在燕郊置業(yè)的家庭或者是看到燕郊有投資價值，但現(xiàn)在燕郊不斷增加供給，其實沒有太多提升空間。"
陳志認為，京津冀一體化給河北的定位是疏解北京功能。而北京不太可能考慮將其并入，從而增加北京的負擔(dān)。
北京青年報
