去年夏季股災(zāi)還歷歷在目，今年樓市掀起癲狂上漲潮讓多少人不知所措，杠桿上的樓市，究竟有多危險(xiǎn)？
   在兩會(huì)重慶團(tuán)討論時(shí)，全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。
    美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房?jī)r(jià)也就沒(méi)頭沒(méi)腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。以下為全文：
   
    2015年的股市波動(dòng)劇烈，給投資者造成揮之不去的心理陰影。在兩會(huì)重慶團(tuán)討論時(shí)，全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。由于房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸游戲規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和監(jiān)管上的不足，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和廣大人民群眾造成的危害會(huì)更大，尤其是銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
    黃奇帆說(shuō)，當(dāng)前我們國(guó)家去杠桿，包括去政府債務(wù)、包括去工商企業(yè)債務(wù)，還包括金融系統(tǒng)內(nèi)部的各種杠桿，尤其要注意金融創(chuàng)新的杠桿和理財(cái)產(chǎn)品為了牟利而加的杠桿，特別要注意一些融資項(xiàng)目跨界疊加形成的高杠桿。
    黃奇帆舉例說(shuō)，比如最近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商——也有些房地產(chǎn)買賣中的中介公司，他們給購(gòu)房者提供首付支持。我們一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)從原來(lái)的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房?jī)r(jià)也就沒(méi)頭沒(méi)腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
    他指出，要更注重去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)，絕不能用加杠桿的辦法來(lái)促銷售、去庫(kù)存。“如果用加杠桿的方式去庫(kù)存，跟中央精神是背道而馳的，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。”黃奇帆強(qiáng)調(diào)。樓市到了最危險(xiǎn)的時(shí)候！
   
場(chǎng)外配資超萬(wàn)億

華爾街見(jiàn)聞
    新年以來(lái)，樓市成為焦點(diǎn)話題。杭州告急、上海淪陷……微信朋友圈里，均在熱議各地房?jī)r(jià)和買房，房產(chǎn)交易中心被擠得水泄不通，一線城市新開(kāi)樓盤(pán)一天搶光的新聞屢見(jiàn)報(bào)端。在中央明確房地產(chǎn)“去庫(kù)存”為今年五大任務(wù)之一的背景下，中央連續(xù)出臺(tái)了多數(shù)城市松綁限購(gòu)、降首付比例、調(diào)整交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅等刺激措施。樓市熱并不讓人意外。然而，一線城市的火爆的樓市背后，杠桿資金尤其是場(chǎng)外配資更值得警惕。新華社上周文章援引深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰直接稱，供需長(zhǎng)期存在的矛盾不足以支撐房?jī)r(jià)短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
   
    貸款杠桿——人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
    眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品——以互聯(lián)網(wǎng)金融為背景的搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。還有拼房網(wǎng)類的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元，即可參與購(gòu)房，按比例分享收益。
   
樓市場(chǎng)外配資規(guī)模有多大？
   華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的。單就中介行業(yè)而言，通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額或早已超過(guò)1萬(wàn)億元。如果“銀行按揭+首付貸”雙重杠桿疊加，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。各大中介公司公開(kāi)宣傳的數(shù)據(jù)也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額或早已超過(guò)1萬(wàn)億元。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場(chǎng)內(nèi)加杠桿，更多的場(chǎng)外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。
   易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分加杠桿其實(shí)更多不是從商業(yè)銀行系統(tǒng)進(jìn)入，而是從其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)進(jìn)入。包括一些中介為了擴(kuò)大平臺(tái)的利用效益，可能進(jìn)行零利率的房貸優(yōu)惠，這使各類加杠桿操作變得頻繁。此類加杠桿背后的擔(dān)保機(jī)制并不健全，增大各類風(fēng)險(xiǎn)。
    也有分析師認(rèn)為，當(dāng)前杠桿整體處于合理水平。一財(cái)援引中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎稱，購(gòu)房者使用首付貸的比例很低。目前首付貸等場(chǎng)外配資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響被夸大了，國(guó)內(nèi)的樓市杠桿仍處于比較合理的水平。似曾相識(shí)？
    杠桿資金、場(chǎng)外配資，熟悉的字眼一再挑動(dòng)著人的神經(jīng)。去年股市泡沫破滅還歷歷在目，主要原因也是由于居民投資加杠桿，一個(gè)是通過(guò)兩融的場(chǎng)內(nèi)加杠桿，另一個(gè)是通過(guò)場(chǎng)外配資加杠桿。作為一輪杠桿撬動(dòng)起來(lái)的牛市，一開(kāi)始就存在泡沫。而隨著監(jiān)管層強(qiáng)力去杠桿——清理場(chǎng)外配資、場(chǎng)內(nèi)融資融券、證券類信托，由于時(shí)間較短、手段較強(qiáng)硬，導(dǎo)致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股災(zāi)許多人至今記憶猶新。
    當(dāng)時(shí)，據(jù)國(guó)泰君安任澤平、張慶昌測(cè)算：A股杠桿資金存量為4萬(wàn)億左右。場(chǎng)外配資規(guī)模約10000億，成本在13-20%之間，杠桿為1:4-1:5之間，主體為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、配資公司、券商、散戶。融資融券余額2.13萬(wàn)億，杠桿在1:1左右。除了中介場(chǎng)外配資規(guī)模或超萬(wàn)億外，與股市領(lǐng)域的場(chǎng)外配資不同，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“場(chǎng)外配資”是一環(huán)扣一環(huán)的杠桿配資。華夏時(shí)報(bào)援引業(yè)內(nèi)人士稱，目前，“場(chǎng)外配資”中有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，占到整個(gè)房地產(chǎn)配資的半壁江山。
    此外，A股去杠桿，可以借助禁止恒生HOMS系統(tǒng)等配資系統(tǒng)接入市場(chǎng)交易系統(tǒng)，而樓市則更為不容易做到。上漲時(shí)加杠桿有助于快速兌現(xiàn)預(yù)期，調(diào)整時(shí)去杠桿加大市場(chǎng)波動(dòng)。一旦樓市出現(xiàn)任何問(wèn)題，場(chǎng)外配資會(huì)極大地加劇波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。北京師范大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉提出，不管如何，去庫(kù)存需要付出巨大代價(jià)。理性選擇是，至少這個(gè)代價(jià)不大于樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是股市，拔苗助長(zhǎng)式的市場(chǎng)透支最終以持續(xù)異常動(dòng)蕩收?qǐng)觯袊?guó)中產(chǎn)階級(jí)可能因股災(zāi)而被洗劫了超過(guò)10萬(wàn)億以上的財(cái)富。

21財(cái)聞匯