買房的、賣房的、沒買房的、看熱鬧的，剛過去的2015年，房地產(chǎn)照常是大家最愛聊的話題。這一年，限購(gòu)限貸政策松了、房貸降了、房?jī)r(jià)漲了、房企玩跨界了、互聯(lián)網(wǎng)被房企大佬們掛在嘴邊了、王石對(duì)險(xiǎn)資發(fā)飆了。這一年，中國(guó)地產(chǎn)圈有人歡喜有人憂，有人開懷有人愁，雖然生活總是要向前看，只是在這之前，回頭看看2015，才能更好地理解2016。
關(guān)鍵詞一：量?jī)r(jià)齊漲
2015年全年全國(guó)主要54個(gè)城市，累計(jì)成交套數(shù)達(dá)到303.8萬套，同比上漲達(dá)到了13.87%。雖然金九成色不足，但銀十到12月住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平仍處高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)了暖冬。
與成交上升幾乎同步的，是房?jī)r(jià)的上漲。中國(guó)指數(shù)研究院百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2015年12月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格
為10980元/平方米，環(huán)比上漲0.74%，漲幅較上月擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲4.15%，漲幅較上月擴(kuò)大1.22個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等10大城市（新建）住宅均價(jià)為20624元/平方米，同比上漲9.25%。你希望還是不希望，房?jī)r(jià)都在上漲……
關(guān)鍵詞二：市場(chǎng)分化
雖然整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，但是不代表所有地方都是如此。54個(gè)城市房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)7.5%，商品房銷售額56745億元，增長(zhǎng)15.3%。銷售額漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銷售面積7.8個(gè)百分點(diǎn)，主要原因就在于一二線城市成交占比增加及改善占比增加。
業(yè)內(nèi)人士表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，一二線城市市場(chǎng)升溫，庫(kù)存降低，但很多三四線城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞三：庫(kù)存難題
2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，這是中央首次明確要去庫(kù)存。12月14日的中央政治局會(huì)議和12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均把化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為重要議題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1005萬平方米。一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月，這說明去庫(kù)存的靶心應(yīng)該對(duì)準(zhǔn)三四線城市。在供應(yīng)端，2015年土地供應(yīng)過猛的勢(shì)頭得以有效節(jié)制，全國(guó)300多個(gè)城市土地供應(yīng)量同比大幅下滑36%。
關(guān)鍵詞四：地王頻出
2015年40個(gè)大城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到18826.1億元，同比上漲3.2%。大部分城市土地出讓金均漲，其中超過千億元的城市就有北京、上海、重慶3個(gè)。20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破4724億元，這一金額同比上漲幅度高達(dá)29%。
40個(gè)城市中，樓面價(jià)上漲的城市達(dá)到了22個(gè)，大部分一二線城市的樓面價(jià)均出現(xiàn)了明顯的上漲。地王出現(xiàn)最多的北京，2015年競(jìng)拍土地的平均溢價(jià)率約為46%，住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬元/平方米左右。深圳則誕生了7.99萬/平方米的全國(guó)單價(jià)地王。
關(guān)鍵詞五：政策放松
2015年，除少數(shù)一線城市外，限購(gòu)限貸全面放松。“330新政”將二套房首付降低至4成，“930新政”又將首套房最低首付比例至2.5成。各級(jí)政府更是在稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方面多管齊下，全力刺激需求入市。
在對(duì)房地產(chǎn)影響最大的信貸領(lǐng)域，截至2015年央行累計(jì)實(shí)施了五次降息和四次降準(zhǔn)。更寬松的信貸環(huán)境，一方面刺激買房人出手買房，另一方面也刺激房企加大融資力度，從而緩解企業(yè)資金壓力。
關(guān)鍵詞六：房企跨界
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們生活水平的提高，人們?cè)谟耙暋蕵贰Ⅲw育、旅游等方面的消費(fèi)投入也越來越多，這使諸多房企都看到了文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α：愦笤隗w育產(chǎn)業(yè)、萬達(dá)在文化旅游產(chǎn)業(yè)的腳步在不斷加大，泰禾、世茂、保利等也在加大對(duì)電影院線的投入。此外，隨著社會(huì)老齡化加速，養(yǎng)老和醫(yī)療將發(fā)展成重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。恒大地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等均成立了自己的大健康業(yè)務(wù)子公司，世紀(jì)金源則是和專注科技醫(yī)療的賽伯樂聯(lián)手，整合資源共同發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。
關(guān)鍵詞七：個(gè)稅改革
個(gè)稅改革，房貸有望作為個(gè)稅抵扣項(xiàng)的消息，使2015年年末地產(chǎn)股板塊迎來一波上漲行情。各方消息顯示，個(gè)稅改革方案在財(cái)政部?jī)?nèi)部已經(jīng)完成，2016年有望上報(bào)。對(duì)于稅前月收入在1萬-5萬元之間的人群對(duì)該項(xiàng)政策的敏感度最高，家庭收入每增加1000元，購(gòu)房能力可提升0.68個(gè)百分點(diǎn)。
關(guān)鍵詞八：物業(yè)上市
2015年房企在傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面做出了一些新動(dòng)作，主要是物業(yè)服務(wù)被分拆出來作為主業(yè)之一單獨(dú)重點(diǎn)發(fā)展，并且多家房企都提出了未來將物業(yè)板塊單獨(dú)拆分上市的計(jì)劃。去年10月23日，中海物業(yè)成功在港交所上市，此外萬科、碧桂園等也都明確表達(dá)了拆分計(jì)劃。希望上市能為物業(yè)這個(gè)爭(zhēng)議頗多的行業(yè)帶來更加規(guī)范的未來。
關(guān)鍵詞九：金融互補(bǔ)
由于金融能夠很好地和房地產(chǎn)主業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系，因此在近兩三年金融行業(yè)一直是房企轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)之一。房企發(fā)展金融業(yè)務(wù)主要是和銀行以及現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)合作，或者成立自己的金融公司。2015年房企在金融領(lǐng)域的幾個(gè)動(dòng)作，意識(shí)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，比如綠地和奇虎合作、萬達(dá)收購(gòu)快錢等。二是設(shè)立房地產(chǎn)相關(guān)基金，在此方面當(dāng)代置業(yè)、北京城建、中天城投等多家企業(yè)均和銀行有基金合作。三是入股保險(xiǎn)、信托公司等，例如綠地入股杭州工商信托，萬達(dá)入股百年人壽，恒大成立自己的人壽公司等。
關(guān)鍵詞十：險(xiǎn)資狂潮
保險(xiǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的“入侵”在2015年愈演愈烈，從金地、遠(yuǎn)洋、金融街先后出現(xiàn)險(xiǎn)資大股東，最后在寶能系與萬科管理層對(duì)萬科的股權(quán)爭(zhēng)奪中迎來高潮。如今還在停牌中的萬科，最終結(jié)果還要看后續(xù)進(jìn)展，不過在資金密集型的地產(chǎn)行業(yè)來看，險(xiǎn)資“野蠻人”的大舉進(jìn)入無可避免。當(dāng)然，對(duì)抗險(xiǎn)資的，也有主動(dòng)引入的。中國(guó)平安投資了62.95億元用于收購(gòu)碧桂園增發(fā)股份，約占碧桂園總股份9.9%。新華人壽以27.81億元認(rèn)購(gòu)中國(guó)金茂配售股份,從而以9.5%的持股比例成為其第二大股東。
新金融觀察報(bào)
