10月9日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布第三季度REICO報告顯示，雖然在一系列放松政策影響下房地產(chǎn)市場有所上揚(yáng)，但三季度漲幅明顯趨緩，二手房成交量在7月達(dá)到峰值后持續(xù)環(huán)比下調(diào)，三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負(fù)增長。
      報告顯示，今年1至9月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7.05萬億元，同比增長2.6%，增速連續(xù)18個月下降，比同期固定資產(chǎn)投資增速低7.7個百分點。其中，三季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.66萬億元，同比增長負(fù)0.57%，增速比去年同期降低10.6個百分點，是1998年以來首次負(fù)增長。
      該報告指出，前三季度，一線城市、二線城市和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比增長14.8%、1.3%和1.2%，增速全部有所下降。與上年同期相比，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升1.3個百分點，二線和三四線城市投資增速則分別下降11.9個和10.5個百分點。三季度當(dāng)季，除一線城市投資有所增長外，二三四線城市都出現(xiàn)投資的負(fù)增長。比如二線城市和三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資則同比下降2.2%和1.6%，增速比二季度分別下降2.9個和3.0個百分點。
      中國房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了1998年以來負(fù)增長，也就是意味著中國商品房市場出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長第一次的負(fù)增長。這種現(xiàn)象可能是中國房地產(chǎn)市場一次重大轉(zhuǎn)折的開始。因為，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對這個市場最為了解。他們不僅知道當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀，更知道未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。如果房地產(chǎn)市場供求關(guān)系嚴(yán)重失衡或住房供給嚴(yán)重過剩，如果他們知道未來房地產(chǎn)市場不容易樂觀，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然不會增加開發(fā)投資，甚至?xí)顺龇康禺a(chǎn)市場。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的退出，然后才是住房投資者的退出。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不看好當(dāng)前及未來中國房地產(chǎn)市場，那么房地產(chǎn)開發(fā)商既不會進(jìn)入住房土地市場購買土地，也不會增加對住房市場開發(fā)投資。這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長的關(guān)鍵所在。
      事實上，我最近到過不少國內(nèi)三四線城市，這些城市的住房開發(fā)過度已經(jīng)是不爭的事實。無論是沿海地區(qū)還是中西部地區(qū)的情況都是如此。因為，就目前中國各個城市，都在采取各種各樣的方式過度擴(kuò)張，都是一個老城擴(kuò)展出一個甚至幾個新城。這些新城的規(guī)模之大，投資過多都十分普遍。正如我早些時候所引用的全國城市規(guī)劃會議的一個數(shù)據(jù)所指出那樣，當(dāng)前全國城市規(guī)劃可容納的人口可能達(dá)到34億之多。
      但是就目前城市居民住房持有的情況來看，中國城市居民人平均持有面積達(dá)34平方米。即在2010年作為三口之家的城市居民基本上都持有一套住房。尤其是三四城市居民的居住條件改善更是好。居民的住房消費需求在早幾年就達(dá)到平衡。在這種情況下，三四線城市的住房供給不僅沒有減少，反之在近幾年出現(xiàn)快速增長趨勢。尤其近幾年全國各城市一個又一個的新城規(guī)劃及建立，中國的住房供給過剩豈能不出現(xiàn)？
      而這些快速增長的住房供給，要么是讓城市化的速度加快，讓更多的農(nóng)民進(jìn)城消化這快速增長的住房供給，要么這些住房有投資價值，讓投資者涌入市場購買。但是，近幾年增加住房的價格，城市居民購買都困難，可以說，90%以上的住房的消費者沒有支付能力購買，那么要讓農(nóng)民進(jìn)入購買更是不可能，農(nóng)民購買住房的支付能力更低，農(nóng)民根本無能力來消費這些住房。對住房投資者來說，如果房價在上漲，或投資者預(yù)期房價還會上漲，那么這些投資者當(dāng)然會進(jìn)入市場。
      但是就目前的情況來看，一年來有近90%以上的城市的住房價格在下跌。如果房價在下跌，住房投資者的預(yù)期早已經(jīng)改變，住房投資者不僅不會進(jìn)入市場，反之還會把手中的住房賣出，增加市場的住房供給，從而本來就嚴(yán)重過剩的住房供給更是雪上加霜。這就是當(dāng)前不少三四城市的現(xiàn)狀。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商豈能不退出住房投資市場而會增加房地產(chǎn)開發(fā)投資？這就為何今年以來政府推出了一系列房地產(chǎn)救市政策，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍然在下行或負(fù)增長的關(guān)鍵所在。
      也就是說，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資的負(fù)增長，意味著中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)一個重大的轉(zhuǎn)折，這種轉(zhuǎn)折不僅改變了房地產(chǎn)供求關(guān)系，也將改變房地產(chǎn)市場的性質(zhì)。住房投資者對此在密切注意。