越來越多的銀行調(diào)高房貸利率，成為深圳樓市最近的焦點(diǎn)。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》從深圳多家銀行獲悉，迄今為止，至少已有10家以上的銀行，在近期不同程度提高了首套房貸利率，個(gè)別銀行雖仍執(zhí)行此前標(biāo)準(zhǔn)，但卻提出了附加條件。

    “基本都已經(jīng)收緊了，特別是二手樓，給的那點(diǎn)折扣，可以忽略不計(jì)。”多名深圳銀行業(yè)人士稱，銀行房貸政策收緊，現(xiàn)在已是普遍現(xiàn)象。如果深圳房價(jià)繼續(xù)上漲，銀行房貸政策也將持續(xù)收緊。

    集體收緊

    根據(jù)融360最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，近期深圳有8家銀行調(diào)整了首套房貸政策，其中7家利率上調(diào)，包括中行、建行、交行等3家國有大行，招行、民生、渤海等3家股份制銀行以及郵儲銀行。

    實(shí)際上，已經(jīng)上調(diào)房貸利率的銀行，并不止于上述7家。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》多方調(diào)查得知，近期深圳上調(diào)房貸利率的銀行，至少已經(jīng)超過10家，呈現(xiàn)出總體收緊的態(tài)勢，而且?guī)缀跞窟_(dá)到基準(zhǔn)利率的95折以上。

    作為房貸的主要資金來源，部分國有大行的利率水平，甚至已經(jīng)超過股份制銀行。某國有大行深圳分行人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，該行的首套房利率，采取根據(jù)客戶資信狀況定價(jià)的策略。一般情況下，最低為96折，最高則為98折。而在5月份，其利率水平尚在95折以下。

    “利率有個(gè)隨行就市的問題，而且也要控制風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在別的銀行都漲了，我們不漲也不行了。”另一家國有大行深圳分行人士亦稱，該行首套房貸利率目前實(shí)行統(tǒng)一定價(jià)，一手樓全部為96折，之前則為93折。

    股份制銀行、城商行等中小銀行同樣如此。據(jù)融360監(jiān)測，在股份制銀行中，上調(diào)幅度最大的是民生銀行，首套房利率由95折提高至基準(zhǔn)上浮5%。而一家北京股份行深圳分行人士亦稱，從5月底開始，該行一手樓首套房貸利率，就已由93折上調(diào)到95折，即便是合作樓盤和長期合作客戶，也沒有任何優(yōu)惠空間。

    部分股份制銀行提高利率之后，雖然也提供優(yōu)惠，但卻提出了一定附加條件。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》調(diào)查，某股份行就明確規(guī)定，只有在該行賬戶內(nèi)新增10萬元以上存款，首套房貸才能享受92折利率。如果沒有新增存款，即便賬戶存款已超過此數(shù)，也只能執(zhí)行95折利率。

    一些資金規(guī)模有限的城商行，更是已經(jīng)停止房貸業(yè)務(wù)。某上市城商行深圳分行人士表示，由于無法與大行競爭，除了為內(nèi)部員工提供部分二手房貸款外，該行已經(jīng)停止對外開展房貸業(yè)務(wù)。

    房貸政策尚未調(diào)整的銀行，亦有上調(diào)之意。某國有大行深圳分行人士說，其首套房貸利率目前仍按93折執(zhí)行，最終要以實(shí)際審批情況為準(zhǔn)，但審批結(jié)果以上漲居多。“別的銀行都調(diào)了，我們早晚也要調(diào)整。”

    “有些銀行雖然沒有明確上調(diào)，但內(nèi)部對房貸業(yè)務(wù)采取不鼓勵(lì)不提倡的態(tài)度，業(yè)務(wù)人員考核受到影響，也就沒有什么積極性了，等于變相把房貸業(yè)務(wù)收緊了。”某股份制銀行深圳分行中層說。

    背后動(dòng)機(jī)

    今年4月份以來，深圳樓市猛烈上行，出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面，這是觸動(dòng)銀行房貸政策收緊的直接動(dòng)因。

    “深圳房價(jià)漲得太兇了，最近十多年都沒出現(xiàn)過這種情況，簡直太瘋狂了。”上述北京股份行深圳分行人士說，經(jīng)過最近兩個(gè)月的上漲，深圳房價(jià)基本追平北京。面對房價(jià)短時(shí)期的兇猛上漲，銀行有必要對貸款進(jìn)行控制。

    “現(xiàn)在樓市總體畢竟不是上升期，深圳的房價(jià)點(diǎn)位已經(jīng)有點(diǎn)高了，這么短的時(shí)間漲這么多，風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。”上述國有大行深圳分行人士認(rèn)為，快速上漲的房價(jià)，已經(jīng)引起銀行對于風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，房貸政策略微收緊，也在情理之中。

    今年以來，隨著各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺，推動(dòng)樓市逐步回暖，5月份一線城市房價(jià)漲幅明顯，深圳更是遙遙領(lǐng)先，甚至出現(xiàn)了深圳樓市熱過股市的說法。

    6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，當(dāng)月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅，比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。這是自2014年6月以來，環(huán)比價(jià)格迎來第二個(gè)月回升。其中，5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市43個(gè)，持平的7個(gè)，上漲的則有20個(gè)。

    在上述房價(jià)上漲的城市中，深圳的漲幅更是居于全國首位。今年5月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲6.7%。而上海、北京、廣州三個(gè)一線城市，環(huán)比分別上漲2.6%、1.4%、1.4%，漲幅遠(yuǎn)較深圳為低。

    2015年4月下旬開始，購房者搶先搶購，深圳樓市猛烈升溫，出現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。來自深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面積環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%;成交均價(jià)則環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。漲幅最大的南山區(qū)5月，房價(jià)更是同比上漲了85%。

    在一些業(yè)內(nèi)人士看來，銀行收緊房貸政策，并非因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)上升，而是受利益驅(qū)動(dòng)。上述股份行深圳分行中層就認(rèn)為，央行不對稱降息之后，房貸年化基準(zhǔn)利率只有5.65%，如果按低于9折執(zhí)行，則首套房貸實(shí)際年化利率甚至不到5%，而存款利率則要上浮30%左右。

    “房貸的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)很小，從風(fēng)險(xiǎn)管理角度來看，可以說是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。退一步來講，如果覺得風(fēng)險(xiǎn)大，貸款的時(shí)候控制一下也不難。”該人士說，利潤空間受限，才是銀行上調(diào)房貸利率的根本原因。

    不過，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，深圳地區(qū)房價(jià)經(jīng)過快速上漲，確實(shí)積累了一定風(fēng)險(xiǎn)。深圳某銀行中高層向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，房價(jià)過快上漲，實(shí)際上也抑制了一部分購房需求，后續(xù)上漲幅度可能會放緩，其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。

    后續(xù)演變

    盡管大多數(shù)銀行都上調(diào)了房貸利率，但卻并非各家銀行一致行動(dòng)，不同銀行間的策略也出現(xiàn)了些微分化，個(gè)別銀行的政策還有所放松。

    據(jù)融360監(jiān)測，興業(yè)銀行深圳分行已將首套房貸利率，由此前的95折，下調(diào)至92折。而個(gè)別外資銀行的二套房貸首付，也已下調(diào)至四成。

    上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各家銀行經(jīng)營策略不同，興業(yè)銀行的做法不具太多代表性。如果深圳房價(jià)仍然快速上漲，不排除存在銀行房貸政策繼續(xù)收緊的可能性。而部分尚未收緊的銀行，也有調(diào)整之意。

    實(shí)際上，在分行業(yè)務(wù)權(quán)限上，國有大行、股份制銀行、城商行之間存在顯著差異。據(jù)上述深圳銀行人士介紹，在深圳，國有大行分行基本擁有全部權(quán)限，股份制銀行基本自主經(jīng)營，但總行會給予一定指導(dǎo)意見，城商行則需要總行授權(quán)。

    “深圳的情況有一定特殊性，要根據(jù)市場情況決定策略，各家銀行分行權(quán)限比較大，所以操作起來比較靈活。后續(xù)政策會不會繼續(xù)收緊，要看市場走勢，現(xiàn)在還很難判斷。”上述股份行深圳分行中層說，未來各家銀行的策略，在具體執(zhí)行中可能會繼續(xù)分化。

    而一致的看法是，如果深圳房價(jià)繼續(xù)上漲，銀行房貸政策繼續(xù)收緊將是大概率事件，但收緊幅度可能不會太大，而且二手房政策會比一手房嚴(yán)苛。一方面，深圳的樓市未來不太可能出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn);另一方面，房貸政策過度收緊也會對銀行產(chǎn)生不利影響。

    上述股份行深圳分行中層說，新建樓盤一般都有開發(fā)貸款，銀行通過房貸才能收回前期貸款。如果房貸政策過緊，開發(fā)貸款回收難度加大，會對銀行不利。此外，房貸政策收緊，會抑制購房需求，對開發(fā)商銷售產(chǎn)生沖擊，進(jìn)而威脅銀行資產(chǎn)質(zhì)量，這是銀行所不愿意看到的。“后續(xù)政策即便是有所調(diào)整，變化也不會太大，大家的利益捆綁在一起。”