當白銀時代生存法則頻頻被全國性地產大鱷提及，中小房企的斷臂求生已開始上演。

    近日，成都老牌房企鑄信地產被收購的消息甚囂塵上。而中國房地產報記者獨家獲悉，中航瑞賽置業有限公司收購鑄信郫縣項目的相關款項已經到位，已支付過半。

    據知情人士透露，中航瑞賽收購的是鑄信旗下成都聚錦商貿有限公司，該公司為鑄信房地產業務板塊核心公司。據了解此次收購，中航瑞賽或是看重鑄信地產位于成都郫縣535畝未開發商住用地。

    “鑄信將退出房地產市場，未來或轉型臍血造血干細胞庫等生命科技產業。”上述知情人士說。

    無獨有偶，2014年至今，四川至少已有30家本地企業退出了房地產開發領域。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產、武海置業等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

    “錢”景堪憂 郫縣項目步履維艱

    中國房地產報記者前往鑄信地產辦公區進行實地采訪，原辦公點早已人去樓空，后幾經輾轉電話聯系到鑄信集團相關部門負責人，其對于收購一事避而不談。事實上，自2007年完成成都貝森路75畝住宅項目開發后，鑄信已多年未再有項目開發，而自2013年由成都水井坊轉讓獲得郫縣535畝商住用地后一直擱置未動，2014年初該項目幾度對外宣稱將亮相開盤，卻遲遲沒有動靜。

    據了解，今年1月，中航瑞賽與鑄信地產在京就郫縣項目股權收購框架協議舉辦了高規格簽約儀式，雙方高層悉數到場。這對于多年深陷資金困境無力開發的鑄信地產而言，擺脫房地產板塊的“雞肋”或是皆大歡喜。

    獲得較低價格土地資產卻無力開發或是中小房企尷尬之處。據了解，鑄信以6.76億元從水井坊接過郫縣535畝商住用地，因極低交易價格一度引發業界爭議。據了解，該地塊所在郫縣紅光鎮護國村二組，屬北部新區，周邊土地價格為300萬~400萬元/畝。而鑄信拿下的價格約126萬元/畝，不到周邊土地價格一半。

    據中國房地產報記者獨家消息，鑄信地產收購該項目所支付的價款總額6.76億元中，有近3億元資金通過信托融資而來。

    相關資料顯示，鑄信地產、中鐵信托分別于2012年9月、2013年3月進行了兩輪融資。2012年10月的一次融資報告顯示，中鐵信托將10億元以信托貸款的方式發放給成都鑄信集團有限公司，鑄信集團用其持有的成都鑄信地產開發有限公司的100%股權向中鐵信托質押擔保，以及鑄信集團法定代表人曾永江夫妻為鑄信集團償付信托貸款本息提供不可撤銷連帶責任保證擔保。

    “上述貸款分別在今年3月和4月分別到期，如若不及時還款將產生巨額違約金。由于郫縣地塊尚未啟動，缺乏資金回籠渠道，現金流入不敷出，加之受政策影響，融資困難，所以鑄信決定出售郫縣地塊項目，以獲得資金支持及時還款。”知情人士透露。

    事實上，郫縣項目如去年盡快啟動或可維持鑄信一段時間現金流。按照項目規模計算，500畝項目體量一般可進行8年的開發，而遲遲未動或為鑄信地產開發能力不足。

    業內人士表示，鑄信郫縣項目由于占地規模大，開發周期相對較長，對企業可持續投入能力、資金要求很高，對于開發商融資的財務成本較高，現金流斷鏈風險加大。如若鑄信集團獨立開發如此大規模土地難度較大，一方面其自身的開發經驗有限，另一方面是其企業品牌影響力有待提高。

    多年受資金所困，在資本運作方面頗有名氣的鑄信董事長曾永江也無可奈何。

    據了解，曾永江先后擔任過迪康集團總裁、成商集團董事長、衡平信托董事長等職，在成都資本界聲名遠播，而衡平信托即為中鐵信托的前身。而鑄信地產的內部管理卻為人詬病，據了解，多年來未有項目開發，地產部門的相關人員已所剩無幾，內部存在管理問題。

    “退房”風起 本土房企何去何從

    與中航瑞賽達成收購協議或是曾永江在房地產板塊所做的最為重要的決策。

    據了解，中航瑞賽為中國航空技術國際控股有限公司房地產板塊子公司，中航國際有意在成都投資建設2500畝主題航空樂園，成都中航銳賽有望承接該大型項目在四川相關建設及銷售工作。

    無獨有偶，當年活躍在成都市場上的本地房企如圣沅房產、武海置業等也已難覓蹤跡。據統計，2014年至今，四川至少已有30家本地企業退出了房地產開發領域。

    西南財經大學劉璐教授認為，當下中小房企的困境主要表現在兩個方面，一是現在土地很貴，使得開發門檻很高，小房企很難獲得地塊，尤其是優質地塊。前期為了拿地做項目，地塊選擇上只能退而求其次，后期銷售更加困難，資金回籠有阻礙，從而造成惡性循環。二是小房企缺乏自有資金，融資困難，很多小房企不得不借助民間借貸等成本高昂的融資方式，一旦銷售回款進度緩慢，便很容易造成資金鏈斷裂。房地產行業大勢所趨，房企倒閉潮也是愈演愈烈。融資困難、成本高企趨勢漸顯，很多本土小型開發商已然是力不從心，亟待轉型。

    “有的中小型房企難以維系，可能會退出房地產行業，專注于其他領域，或者專注于一些精細化小項目。從目前情況來看，被收購是比較好的退路了，當然前提是你要有優質資產。”西南財經大學劉璐教授表示。