人民幣國際化加速了中國人海外投資的熱潮，洛杉磯的學區(qū)房、墨爾本的別墅、倫敦東區(qū)的公寓，不動產(chǎn)成為越來越多中國人海外投資的首選。

    “與其他海外投資途徑相比，房地產(chǎn)投資門檻和風險相對較低，對于投資者也沒有專業(yè)要求。從國內(nèi)的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產(chǎn)有近80%的比例屬于房地產(chǎn)，投資者對房地產(chǎn)投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對于投資者來說有心理保障，未來海外房產(chǎn)投資更適合國內(nèi)大多數(shù)選擇海外投資的人。”優(yōu)選金融投資總監(jiān)張淑霞在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示。

    但她同時強調(diào)，海外房產(chǎn)投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在一定風險，并且在進行海外房產(chǎn)投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等一系列陷阱。“有些機構(gòu)在推銷房源的時候并沒有做到價格同步，尤其對中國內(nèi)地客戶，有獨立的報價單，可以不夸張地說，溢價率高達100%。”

    為何投不動產(chǎn)?

    目前，從國內(nèi)資產(chǎn)海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產(chǎn)、保險類產(chǎn)品以及其他金融產(chǎn)品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權(quán)基金等;還有其他不動產(chǎn)，比如農(nóng)場、牧場、酒莊、店鋪、礦產(chǎn)等。

    “在這些投資方式中，農(nóng)場、牧場等不動產(chǎn)投資以及能源礦產(chǎn)的投資相對來說門檻較高，并且需要有較高的專業(yè)水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產(chǎn)品一般屬于風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內(nèi)外的交易規(guī)則差異以及時差的原因，對于國內(nèi)的多數(shù)客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業(yè)水平，消耗更多的精力。”張淑霞對本報記者表示。

    與上述投資方式相比，房地產(chǎn)投資門檻和風險都比較低，并且不需要對投資者有專業(yè)上的要求，因此更適合國內(nèi)大多數(shù)選擇海外投資的投資者。

    近年來，隨著我國經(jīng)濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內(nèi)房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，越來越多的房地產(chǎn)資本開始尋找海外市場。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國內(nèi)地的投資者在境外的房產(chǎn)投資額增長了25%，達到101億美元。優(yōu)選金融集團總裁張虎成在談到資產(chǎn)配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什么從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構(gòu)到潘石屹、李嘉誠這些商業(yè)巨擘都紛紛在海外購置不動產(chǎn)?因為這已經(jīng)成為發(fā)展趨勢之一。”

    怎么投?

    對于個人投資者而言，進行海外不動產(chǎn)投資，主要分為“三步走”——確定目的、選擇國家、找律師。

    目前，大多數(shù)國內(nèi)高凈值人群進行海外投資的主要目的仍然是移民以及子女教育。

    張淑霞對本報記者表示，前幾年興起的海外“生子潮”目前已經(jīng)成為海外購房的新生力量，這類人群一般屬于高凈值投資者，海外購房多是以移民以及孩子教育為主要目的，以自住為主，對生活質(zhì)量追求較高，一般都會選擇相對舒適的大戶型，同時為了孩子教育，“學區(qū)房”更容易受到追捧。

    業(yè)內(nèi)人士對記者表示，海外房產(chǎn)雖然是很好的資產(chǎn)配置途徑，但并不適用于追求投資收益的人，而是適合那些非風險偏好、對未來經(jīng)濟擔憂以及需要資產(chǎn)多元化配置的投資者。

    在選擇國家時，張虎成認為，社會的穩(wěn)定和法制的健全是實現(xiàn)房產(chǎn)投資收益率最主要的保證。

    美國仍然是最受中國投資者歡迎的目的地，數(shù)據(jù)顯示，從2008年至2014年底，中國在美國房地產(chǎn)投資總額高達132.7億美元，隨后是英國以及澳大利亞。

    美國作為多年來投資者海外置業(yè)的第一選擇，有其明顯特征。一方面，與歐洲相比美國物價較低，平均房價不高，因此具有較大的升值空間，外來人口眾多更容易融入。此外，美國對于建筑監(jiān)管嚴格所以房屋質(zhì)量上乘，房屋具有永久使用權(quán)。對于投資者而言，租金收益率較高，租賃市場需求量大，而且美國房屋銷售市場健全，房屋轉(zhuǎn)售率較高，適合移民自住以及出租的投資者。但由于美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。

    “英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那么好，并且跟美國相比外國人更難融入，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優(yōu)惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發(fā)達，且英鎊相對堅挺，更有利于高凈值投資者進行保值配置以及子女教育投入。”張淑霞對本報記者表示。

    值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士建議除英國倫敦外，投資者應慎重選擇投資歐洲其他國家的房產(chǎn)。“歐洲經(jīng)濟受制于社會福利制度和勞工法，又面臨來自中國等新興市場快速崛起帶來的挑戰(zhàn)，短期內(nèi)很難走出衰退。”該業(yè)內(nèi)人士說道。

    澳大利亞近年來以優(yōu)惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，新移民給澳大利亞帶來的財富穩(wěn)步增長，澳大利亞房產(chǎn)最大的吸引力在于不存在“遺產(chǎn)稅”，土地和房產(chǎn)私有且具備永久權(quán)，在澳大利亞的法律體系下，房產(chǎn)可以世世代代永久繼承。

    但隨著新移民大量涌入導致澳大利亞房價飆升，該國移民局已于上周通過其官方網(wǎng)站發(fā)布通知，將停止500萬澳元的投資移民簽證(188C)的時間由原定的今年7月1日提前至4月24日。

    同時，澳大利亞房產(chǎn)還存在一個“致命”的問題——海外投資者只能買一手房，不能買二手房，因此只能做長期投資，同時新建房屋已經(jīng)出現(xiàn)供不應求的局面。

    在海外購房過程中，由于語言障礙以及對當?shù)丨h(huán)境和法律的陌生使得購房者通常需要尋求當?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀和律師的幫助。據(jù)本報記者了解，在澳洲買房通常經(jīng)過以下流程。

    首先，與房產(chǎn)經(jīng)紀人一起看房，找到認為合適的房子后，先付大約5000澳元的定金，把房子定下來，一般可以持有一周左右。

    在這一周的時間內(nèi)，需要找到一位澳洲本地律師簽合約，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，購房者會收到提示信然后準備貸款，貸款一般最多可以達到80%。等到交房時，購房者需要和律師一起去進行驗收。合格后，購房者需要支付剩下的10%首付，和已經(jīng)提前準備好的貸款。

    風險有哪些?

    雖然海外房產(chǎn)投資有時會帶來可觀的收益，但由于缺乏對海外房產(chǎn)項目以及當?shù)胤傻牧私猓袊顿Y者在海外淘金的過程中可能會面臨種種風險。

    尤其近兩年，隨著歐元、日元等主要貨幣的大幅貶值，匯率風險凸顯，匯率“吃掉”房產(chǎn)收益的現(xiàn)象時有發(fā)生，即使當?shù)胤績r未跌，投資者購買的海外房產(chǎn)仍然出現(xiàn)貶值現(xiàn)象。

    2013年初，以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子的于女士對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“房子現(xiàn)在的估值大概是420萬人民幣，出租每個月有18萬日元(約合人民幣9288元)的收入。”但她表示，“2013年購房時，1元人民幣可兌14日元，現(xiàn)在已經(jīng)變成將近20日元了，日元貶值約40%，這樣算算，房子可能還虧了。”

    張淑霞對《第一財經(jīng)日報》記者表示，雖然國外購房首付比例以及整體的貸款利率比國內(nèi)低，但國外貸款審核較為嚴格，法律繁瑣，對投資者信用記錄尤為重視。

    以英國為例，雖然當?shù)氐馁J款利率很低，但要求中國投資者必須提供在中國的納稅記錄，納稅記錄需要與貸款額度相比配，因此把很多投資者擋在門外。

    此外，北京理工大學房地產(chǎn)研究所所長周畢文認為，持有房屋的成本也是海外置業(yè)不可忽視的一個重要因素。“美國等地區(qū)要收房產(chǎn)稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產(chǎn)生空置稅等一些額外的費用。”