昨天中午市場傳出一則“謠言”：央行緊急通知媒體，下午三點(diǎn)半召開新聞發(fā)布會，有重要事項(xiàng)發(fā)布。此次發(fā)布會由金融市場司出面召開。此前市場對降低二套房貸首付比例已有所預(yù)期。下午，地產(chǎn)股、銀行股突然飆漲。

    央行新聞辦公室隨后辟謠：不清楚下午召開會議的事情。地產(chǎn)股快速回落。

    最后結(jié)果誰都沒想到。下午5點(diǎn)一刻左右，央行發(fā)布救市重大政策：對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例下調(diào)為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

    問題來了，到底是誰泄了密？

    還沒完。間隔不到10分鐘，財政部也來了，宣布了另一條重大政策：個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    以上政策被認(rèn)為是5年來樓市政策最強(qiáng)音：首付稅收雙調(diào)整松綁樓市。

   
    民生宏觀評央行房貸新政：誰來接住下落的刀

    1、為什么調(diào)整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價”(房貸利率)雖然開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務(wù)壓力。

    2、如何調(diào)整？此前的地產(chǎn)政策松動主要是：放松限購、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等，這次的措施主要是：

    1)鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

    解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

    2)對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

    解讀：有房有貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期
   
    進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

    解讀：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期

    對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    解讀：有房無貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期

    按照支持合理住房需求(自住型和)下一步還有可能對交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過北京上海放開限購的可能性較低。

    3、對房地產(chǎn)市場的影響？短期壓力緩解，長期壓力不減。鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場決定。綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代，不要去接下落的刀。

    4、對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此復(fù)蘇，對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢。

    由此推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點(diǎn)：

    1)地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動。我們在春節(jié)之后的第一篇報告《羊年之初的四個政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動，二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動也不會太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸，不過北京上海放開限購的可能性較低。

    2)貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢在必行。從時點(diǎn)上看，4月概率大。一是財政繳款、外占下滑需要對沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會之后政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。

    2)基建投資繼續(xù)加碼。以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益。

    各方點(diǎn)評：

    二套房貸首付4成救不了房產(chǎn)泡沫

    財經(jīng)評論員牛刀在微博稱，過剩的住宅起碼夠1億個家庭居住，想要消化根本不可能。中國房產(chǎn)泡沫之大舉世驚嘆，用什么方法都不會有用。這種方法，在有房產(chǎn)的家庭不會有用，一般都有三四套房，真正需要房產(chǎn)又敢貸款的家庭少之又少，根本不可能拉動大量過剩的住宅。

    這是政府公開鼓勵炒樓，大多數(shù)人沖進(jìn)泡沫中，都會血本無歸。因?yàn)槊涝酉ⅲ袊鹑陲L(fēng)暴必然爆發(fā)，這個時候想搶在美元加息之前，再血洗一批資金。

    優(yōu)秀的地產(chǎn)股有戲了

    李大霄指出，這是房地產(chǎn)政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，同時對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定劑股票市場的穩(wěn)定有重要作用。優(yōu)秀的房地產(chǎn)股有戲了：利好股市及房地產(chǎn)股票，投資價值排序?yàn)閮?nèi)房股、B股、A股。

    樓市政策方向全面調(diào)整

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，二套房貸款政策松綁的標(biāo)志意義非常大。一是，二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標(biāo)志政策。2013年，樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調(diào)整為首付從6成上浮到7成。松綁這一政策將意味著政策方向的全面調(diào)整。二是，二套房貸款政策如果調(diào)整，對于改善需求來說，將出現(xiàn)質(zhì)變。2014年9月30日，央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實(shí)上已經(jīng)放松了改善需求入市但主要針對的是賣一買一需求。如果對二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵。三是，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，各地方政府將出臺更積極、激進(jìn)的松綁政策。

    房貸放松屬大利好，可能還有第四槍

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微博中表示，“兩部委新政打響救市第一槍，三部委房貸新政，屬于救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業(yè)稅新政，屬于中央救市第三槍?？赡苓€有第四槍。即便只此三槍，火力已能使市場回暖了。”

    無法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢

    偉業(yè)我愛我家胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進(jìn)大戶型、高價房的銷售。但不會創(chuàng)造新的需求，因?yàn)槭赘侗壤档秃筚J款會增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。此外，新政策最根本的是政府把鼓勵政策從首次置業(yè)調(diào)整為改善型人群。新常態(tài)下會刺激二季度交易，但無法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢，別指望量價齊升。