作為白銀時代的三大新業務之一，產業地產正在萬科這個大盤子中悄然孕育并生長。

    位于廣州天河科技園的萬科云城從一間機器人咖啡館開始，正在打造一個產業生態圈，力圖把互聯網、高科技、機器人這些產業鏈接起來，并輔以相應的服務、生活、娛樂設施。

    這樣的產品在萬科的歷史上沒有出現過。萬科的管理層更愿意把這個項目看做是創客空間的誕生，即中國版的“Wework”。按照他們的設想，未來在更多的一二線城市，都可以繼續復制這樣的空間。

    機器人產業咖啡

    與車庫咖啡、3W咖啡類似，今年1月，位于天河區科技園的廣州萬科云城里出現了一家機器人咖啡館。

    據廣州萬科寫字樓總經理馬驥介紹，2014年，一個偶然的機會，廣州萬科與長城會有了聯系。長城會是一個移動互聯網的會員網絡組織，是連接全球創新者的合作平臺，在全球范圍內擁有500多個會員，雙方碰撞出了做科技創新孵化器的想法。

    如何在一個傳統的物業開發中植入互聯網因子?

    馬驥介紹說，在萬科云城一期D棟的一樓，雙方共同開設一個智能機器人產業咖啡館，這里展示的智能機器人，均來自全球最先進的機器人制造大國——日本、美國、法國等。此外，咖啡館還會定期組織機器人行業的交流活動，打造華南乃至中國最前沿的智能技術交流平臺、項目路演活動平臺、提供資金對接及技術交流。

    二樓交予長城會G-Home業務部運營，專注于移動互聯網創新業務，包括機器人咖啡館、孵化器、小額投資在內。三樓是VCHello微投網，一家O2O模式的股權眾籌平臺。萬科向兩家合作伙伴收取低于市場價的租金。四樓則是萬科自己的孵化器VK Incubator。整個D棟將為廣州創業創新團隊提供孵化基地與全球性的技術師資支持。

    馬驥說，做機器人產業咖啡和孵化器，是因為萬科要向互聯網轉型，需要落腳點，而智能機器人是未來智能家居的方向，作為開發商的萬科有進軍智能家居的打算。

    此外，也是基于項目周邊資源的考慮。他們測算，廣州大概有6萬的智能機器人愛好者，數百上千家的科技創新類公司。公開數據顯示，廣州市在校大學生約90萬人，其中天河區在校大學生、海歸專才和各類科技創新人才超過30萬人。

    利潤與發展的平衡

    萬科云城項目總建筑面積為60萬平方米，共分為二期。目前在建在售的為一期。

    馬驥說，目前萬科云城一期的產品思維，已經顛覆了傳統做商業寫字樓的做法。他坦言，直接蓋個寫字樓可能賣得更快，甚至價格更高;如果不持有，全部賣掉也能回籠更多資金。

    但萬科選擇這個項目做科技創新孵化器是出于長遠發展的考慮。“公司鼓勵創新，創新總有代價，或者允許試錯。”萬科總裁郁亮曾說，進行互聯網的轉型，萬科要“亂”三年。

    萬科廣州云城項目帶有強烈的試驗性質。一期將近一半的面積持有經營，意味著將長期占用資金。馬驥透露，據萬科廣州公司測算，以5年持有來算，將占用資金5億左右，不過在廣州萬科100多億的盤子中，仍是可以承受的;未來如果項目增值，比如現在單價賣15000元，5年以后上漲到30000元，公司也會考慮出售。

    機器人咖啡館預計4月份正式營業。

    分食萬億市場

    打造創客空間，進軍產業地產，是萬科這家傳統的地產公司向互聯網和白銀時代轉型的新嘗試。

    協信集團產業事業部總經理張勇曾指出，到2030年，中國服務業規模將翻六番，達到143萬億元。服務業已成為中國新型城鎮化與產業升級的重要方向，這將是一個每年萬億級的市場。

    去年年中，萬科總裁郁亮提出了萬科未來三大新業務的方向：住宅開發、消費地產及產業地產。萬科管理層認為，像過去住宅需求的大爆發一樣，未來小微企業創業會帶來非常大的不動產需求，萬科將為這些人和機構提供服務。

    萬科云則是萬科布局產業地產的落地項目。在去年10月底的張家界，萬科廣深區域首席執行官張紀文首次提到了這一概念。

    在這種新型的產業集聚方式下，開發商萬科與入駐企業不再是簡單的開發、運營、承租分割的關系，萬科將與入駐企業共同打造一個動態的產業生態圈。進入萬科創客空間的小微創業公司只需要考慮主業，萬科可以提供他們所需的一切服務，甚至可以用寫字樓使用權換創業公司股權。

    據了解，前述廣州萬科云城和深圳留仙洞(深圳萬科云城)是萬科集團旗下并行的兩個產業地產項目，目前都在建設完善中。

    馬驥認為，類似廣州萬科云城的模式如若成功，在北上廣深及成都、青島、西安等二線城市均可復制，畢竟國內的創業氛圍越來越熱烈，而這些城市正是產業升級空間最大的地方。