經濟觀察報記者經多方求證獲悉：住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”)正在醞釀發布關于穩定住房消費的相關文件，其中包括兩條重要意見：一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；二是下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率。該文件目前已得到財政部和央行支持。

    實際上，支持用公積金降首付比例的措施，各地方政府早已陸續展開，濟南市、廣州市已經執行該政策。本報獨家獲悉，住建部正準備向國務院提交《住房公積金管理條例(修訂版)》，公民住房公積金的用途將有重大突破，濟南市和廣州市只是先行。

    一位接近央行研究局的人士告訴記者：“應地方要求，央行之前調研過房貸利率的基本情況，會適當調整房貸利率，現在地方政府認定金融調控的根本就是金融按揭制度，所以下調二套房貸首付比例至五成呼聲甚高。”

    支持公積金購首套房首付下調

    3月18日，廣州宣布通過公積金購買90平方米以下首套自住房首付降低至兩成。調低購房首付正在成為樓市新的關鍵詞。

    但在2014年8月，廣州市的存貸比為82.14%，已超過該市住房公積金管理委員會設定的80%警戒線，2014年10月，廣州市住房公積金管理委員會緊急發文，確定2015年公積金的貸款額度為140億元，較2014年170億元的計劃減少30億元。

    “住房公積金100城聯網已經形成格局，相對以往的屬地監管制度，某種程度上是共享資金收支狀況，除了異地互認和轉移接續，異地貸款業務也是趨勢。”接近住建部一位人士表示。

    3月16日，濟南市發布通知，對首套自住住房已經結清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

    重慶市市長黃奇帆在今年3月份召開的重慶國土資源和房屋管理工作會議上，就探討了首付降低的可能性，“第一套房二八開、三七開，第二套房對半開、六比四開，第三套房就是執行全首付。”

    “地方政府應該得到了政策內容，住建部正準備向國務院提交《住房公積金管理條例(修訂版)》，促進實現住房公積金的使用途徑的多元化，即將發布的文件和《住房公積金管理條例(修訂版)》可以互相支撐的，所以我們看到了地方政府公積金下調首付，主要目的就是刺激住房消費。”接近住建部一位人士表示。

    穩定住房消費地方壓力巨大

    國家統計局數據顯示：2015年1月全國70個大中城市新建商品住宅均價跌幅為0.46%，2月70個大中城市新建商品住宅均價僅贛州和深圳城市房價上漲，房價跌回1年前，北京市更是出現了8個月的連續下跌，同時房地產開發投資、房屋施工面積、企業土地購置面積及房地產銷售面積等多個樓市指標，均出現增速下滑的現象。

    此前，杭州市政府甚至親自上門找央行杭州中心支行，要求他們降低第二套住房貸款的首付比例，但央行杭州中心支行并未給任何回復，其他省份也碰到過這種情況。

    “地方支行沒這個權力，加上商業銀行惜貸明顯，就算它們有這個權力，地方商業銀行的銀根在總行，能力有限。”接近央行研究局相關人士告訴記者。

    經濟觀察報了解，年前住建部官員主動與北京、上海、深圳、廣州、杭州和三亞等城市市長進行溝通，交流了樓市的一線信息，聽取了地方住建系統負責人對樓市走向的研判等，并且把這些信息上報給頂層制度設計者，有些地方政府救市壓力巨大。

    “有些地方上，房地產開發投資規模比例若高于25%，主管城鄉住房的副市長就不審批當月樓盤的控制性詳規和建設設計規劃；若低于10%，副市長就可以加快審批力度等，他們就害怕增加房屋供給量，你想想副市長都這么官僚了，地方政府的壓力可想而知。”接近住建部一位人士表示。

    “央行親自調研了按揭制度和信貸政策，所以才會有下調二套房貸首付比例至五成，下調房貸利率，這個政策在2015年1月底就已經成文，也得到央行支持。”該央行研究局相關人士告訴經濟觀察報。

    中國工商銀行總行一位人士對該政策持保留意見，“房貸利率建立在市場選擇基礎上，銀監會和我們進行風險測試得出的房貸利率，現在利率市場化是趨勢，利率行政化只會傷害經濟本身。”

    3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，明確表示要“做好政策儲備和應對預案，加大定向調控力度，及時預調微調，保持經濟平穩增長”。會議同時要求做好“稅費減免等新舉措”。