樓繼偉先生義無反顧推進“房地產稅”改革會如何影響樓市

    樓繼偉先生再次大火，因為房產稅與數字經濟征稅。

　　7月23日，樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，應該積極推動房地產稅制改革，解決收入分配問題，這是一個難題，但也義無反顧地要做。也就是說，房地產稅制改革是必走的一路，再難也得走。同一天，樓繼偉又表示，數字經濟、共享經濟和數字金融等行業應當征稅。“大家一想到鼓勵創新驅動就是想如何鼓勵和優惠，我認為是要收稅。”

　　圍繞房地產的稅費有不少，惟一能讓人驚恐的，只有房產稅，或者叫物業稅，或者在香港地區叫差餉稅，這是房地產所有稅費中最受人關注的稅種。雖然對于房產稅已有預期，但房產稅到底何時征收卻未曾定奪，在火熱的市場中房產稅總是隔著一層面紗，這是投資者隱藏的心病，是心頭的刺，如今樓繼偉先生直戳痛處，引出市場一片驚叫聲。

　　先把法治之爭、道義之爭放在一旁，房產稅出臺的概率很大。

　　營改增后，服務消費業的稅收地方政府所留不多，只有兩條突圍之路，一是繼續土地財政之路，二是尋找到一條地方的長期稅收之路，房產稅是長期稅收，是地方主要稅種。

　　沒有房產稅與服務業稅收，政府對經濟的掌控力將大幅削弱。等到走出實體經濟轉型的隧道，房產稅將會推出，同時伴隨著其他稅收改革措施。

　　目前土地加上房地產各項稅費占了地方政府預算收入的半壁江山以上，但房產稅與其他圍繞房地產的各項稅費不同，現在的各項稅費主要圍繞房地產交易進行，從土地到商品房，而房產稅不同，不交易也得征稅，并且是年年交，地方政府從房產稅中得到的收入是可以計算的，是穩定的。

　　關鍵是什么時候征收。如果現在征收，經濟轉型船到江心之時，土地財政地動山搖，這種冒進與急切是中國經濟所無法承受的。筆者維持房產稅不會大規模、普遍推出的判斷，即使有也是試水。

　　7月24日，《京華時報》刊文，采訪北京大學財經法研究中心主任、北京大學法學院教授、中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文先生，劉認為，“本屆人大最后一次常委會預計將在2018年2月召開，但在這次換屆會議上，可能會很難提交審議房地產稅法的草案。因此，考慮到目前房地產稅法草案在稅率和征收范圍等構成要素，以及是否給予地方一定自主權等立法模式方面，可能很難在短期內讓各界達成相對接近的共識，因此不排除房地產稅法的草案要到下一屆全國人大任期內，才能夠得以解決”。筆者認為，全面推出需要五年甚至更長的時間。

　　如果推出，對市場影響極大。筆者在2011年的文章中表示，房產稅是政府最大的房地產做空工具，投資者的收益將通過房產稅成為政府的收入，是抑制房地產資本利得的重要工具。目前國內通脹保持平穩，貨幣購買力從直觀感受上雖然下降，但廣義貨幣總量等被嚴格監測、控制。一旦貨幣被有效控制，通脹壓力下行，房產稅就將成為真正的資產利得稅，房產稅的威力就會大幅顯現。

　　從理論上來說，不管你投資房地產賺了多少錢，政府都可以通過稅收的方式，把投資者的回報抑制的一定的水準，這使得投資房地產失去高溢價的可能性，投資者將深受打擊。

　　當然，政府可能將稅收維持在較低的水準，像上海、重慶一樣，如此重要的做空工具沒有起到應有的效果，原因只有一個：使用者不希望房地產大幅下挫，而希望樓市出現軟著陸。在房產稅逐漸鋪開的過程中，取代土地財政的收入，這一過程將十分漫長。房產稅收入微不足道，房產稅本身也就失去了意義。

　　如果實行嚴厲的房產稅，相信房產稅推出之時，就是中國房地產市場大轉變之日。因此，目前的大型房企轉向輕資產與服務業是未雨綢繆之舉，非常必要。

　　對于個人投資者而言，房地產只能做為重要的資產配置的一種，絕不能把所有的家當都押在房地產上面。中國家庭金融調查與研究中心調查得出的北京、上海居民70％甚至更高的資產配置在房地產上面，這是不可承受之重。反過來說，指望大城市房地產下挫然后抄底，這是幻想，房地產未來五年內不可能崩盤。

　　當房產稅普遍推出之后，稅率相對固定，就會成為一項不變的前置條件，購房者會將此納入自己考量的范圍之內，在大動蕩之后，房地產會進入均衡狀態。主要由貨幣政策與回報率決定。到那時候，觀察房地產可以參照美聯儲利率升降對房地產市場的影響。

　　對于個人投資者的建議是，堅持房地產的資產配置原則，不超過家庭資產的50％，大中城市沒配置房地產的，必須進行配置。同時，以外幣、股權、黃金投資等對沖房地產投資風險。
　　

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