樓市一輪一輪的調控，讓很多人相信，接下來的半年乃至一年時間，市場會逐步趨冷。花了很大力氣，從土地、信貸、資格等維度全方位對熱門城市的房地產降溫，怎么也得見點成效，對不？而近期層出不窮的各類樓市數據也能夠佐證這一點。別的不談，僅從成交量和環比漲幅這兩個數據也能看出樓市的降溫。但降溫和和降價完全是兩碼事。而且在商品房成交量逐步走低的時候，土地市場卻仍然保持了相當的熱度，地產商們沒少花錢拿地。商品房成交量的走低和土地市場仍然相對火熱，這種對立值得關注。筆者認為，這反映了市場和政策之間的一種“默契”：政策看中的是短期效果，而市場看中的中長期走勢。

    對于政策來說，市場降溫了，至少可以給個交待了，我是真的盡了力：投資房產的門檻提高，剛需仍然能享受三成左右的首付。這是事實。在地產商們看來，眼下是個低成本買地的好時機，一些大地產商更加高興，因為他們可以在低烈度的環境中買地，不僅如此，大地產商們還能通過股權交易獲得土地，這比拍地的成本要低。小地產商由于資金成本較高，現階段不得不選擇賣身給大地產商。近期北京、上海、天津等地的產權交易所的房地產項目掛牌量較前三季度明顯升溫就是一個證明。對于地產商來說，市場低潮期就是做大做強，提高市場占有率的好時機。政策的作用也止于此了。

    與供給有限的新房市場相比，一線城市的二手房市場更能反映市場對后市的預期。筆者近期走訪了北京幾家中介門店，都反映近期成交量與1-9月份相比出現大幅下滑，一個門店之前一個月能成交6-1家此0套房子，現在一個月能有3-4套就不錯了。一個中介門店的高級經理向筆者表示，他們前很少做租賃業務，現在也不得不更多發掘租賃房源來維持運營。不過這位哥們還透露了另一個信息：相比較降價賣房來說，大多數業主更愿意放棄委托出售，等待更好的時機。為什么會出現這樣的情況呢？根本原因仍然是市場掌握在供給方，只要他們不著急賣房變現，政策對于他們基本上沒有任何影響。而對于購房者來說，可能就沒那么幸運了，門檻高了導致購房幾乎不得不推遲，市場的冷凍實際上抬高了他們的購房成本。
地產大佬如何看待本輪調整？

   在上周末，專攻商業地產的潘石屹就喊出，贊同出臺房產稅，可以遏制巨大的浪費。他還舉了個例子：北京有人持有100套房源，而自己只住1套。

   在本周的財新峰會上，王石也認為當前房價過高，尤其是與居民收入不一致的時候是不健康、危險的。

   據澎湃報道，王石稱，目前的中國實際國情，既非充分市場經濟，也不是計劃經濟。在這種情況下，中國的高房價必須受到限制。王石表示，“房地產市場背離以及瘋狂上漲的情況下，我歷來贊成進行調控，但不知道能不能一直調控下去。由于房地產市場的特殊屬性，調控往往會在關鍵時刻手軟。”

   王石舉例表示，美國市場具有公共屬性的商品價格都會加以限制，新加坡的福利房系統相對完善而商品房市場完全放開，“如果不限制房價，那么問題就大了。”

   從表態上來看，兩位大佬都贊成遏制目前快速上漲的房價。房價太高已經是共識了，而對于房價會不會跌則沒做過多預測。當然，作為利益相關方，大佬們不愿正面看空房價可以理解，但他們的表態卻可以影響吃瓜群眾。

  比如近期任志強的表態（一次閉門會議上，按道理不應該外傳），他直接了當表示，2017年熱門城市的房價還將創出新高！

任志強幾個核心觀點：

   1、新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革，只有房地產業不是供給側改革。

   2、大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了，我個人覺得很低，2008年之后算，美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發展過程中，房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重，不足以支撐中國經濟發展的。

   3、下一輪漲價比這一輪更高，因為在需求側上進行價格調控的時候，最后導致的是需求在一兩年以后，或者是一段時間以后就會爆發。最近有幾個境外的投行預測，這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降，但是2017年會上漲。以后的調控政策可能連15個月也做不到，可能八九個月又反彈了，再出臺一個政策，可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側進行抑制，不會對市場有任何好處，也不會對市場的穩定有好處。

   4、如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產一個合理的地位，這個政策一定是不斷出錯誤的政策。我昨天打了電話，說你們得寫個報告給中央，所有調控政策都是錯的，別出臺了，再出臺中國經濟就完了。

   顯而易見，“任大炮”對當下的調控基本不認同，而且覺得在宣傳與人們認知中，中國房地產都是在被丑化、妖魔化。在他看來，房價水平是“青山擋不住，畢竟東流去”，2017，房價還得漲。

   果然，依靠著樓市預言帝的稱號，“任大炮”一席逆市言論迅速刷爆地產圈，有人拍手暗爽任總有遠見，而剛需購房者則估計氣得直跺腳。對于任總的言論，左右不了樓市的漲跌，但確實影響了一大批吃瓜群眾的心態。

   這不，也有網友站出來了“手撕”任大炮這張嘴，回了一封長長的信。

尊敬的任志強先生：

   沒想到，你又開始唱漲房價了，并且，一如既往，又是一枚重磅炸彈——謾罵、質疑、贊同、感謝……各種聲音瞬間炸裂。真心無愧于“任大炮”的江湖名號。

   本以為，你的退休會也搞了，微博也封了，接下來，會退出地產江湖，專心致志地去推銷你的沙漠生態水稻——任小米了。結果，你又跳出來，上了一次頭條。
平心而論，任總是個頗有見地的地產人。你的很多觀點，均為業界認可。

   比如，你多年來一直呼吁對土地市場改革，并建議土地放開，甚至在政協提案中，建言“可以讓農民的集體建設用地用于城市服務”。

   又如，你建議少用行政手段調控樓市，多用市場手段。因為需求被壓制一兩年，或者是一段時間以后就會爆發。所以，在最近的一次閉門會上，你再一次放言：“下一輪漲價比這一輪更高”。

   可以說，你預測對的概率很高。但是，時過境遷，樹不能長到天上，這樣預測下去，總有被市場打臉的一次。

   任總是一個性情中人。你的直言不諱，讓你幾乎得罪了所有人。

   比如，你說，

  “我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商只替富人建房。”

   “歷史證明房價永遠都是上漲。”

   “年輕人就該買不起房。”

   “買不起房為什么不回農村。”

   這些論斷，冷靜思考，似乎都有一定道理。只不過，你站在了商人的立場，而沒有以悲天憫人的胸懷，顧及低收入者的尊嚴與感受，你深深地傷害了吃瓜群眾的感情。這你就不能怪人家“心忿含怒之日久矣”。所以，你成了“全民公敵”。直到今天，依然有人罵你。

   你還得罪了有司。

   你在日前的閉門會上說，各地政府都希望房價越高越好，沒有一個地方的官員不是這樣。你這么赤裸裸地扒掉大老爺們的底褲，太有日本AV的即視感。

   還有，這一輪宏觀調控產生的作用就是，要讓房價已經漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲，所以又出臺了第二輪政策。

   不是你的話不對，實在是“這屆人民不宜”啊。

  這么多年了，你還在鼓吹樓市無泡沫。中央都承認了，要“抑制資產泡沫”。你是要將國家引入金融危機的火坑？

   還有，你對調控政策有不同看法和建議，不如寫成第三篇“萬言書”，比說“你錯了”更容易讓有司接受吧？凡此種種，那些文章很快消失，也就不難理解了。不過，我最擔心的還是，你再被噤聲，到時候，地產江湖會太寂寞。

   當然，任總的“正直、敢說”，也讓人肅然起敬。如同皇帝新裝故事里的那個小男孩，只有你敢戳穿，皇帝沒有穿衣服。

   任總不茍言笑，但你嚴肅認真的呆萌，與潘石屹的精明鬼靈，配合的天衣無縫，兩個人的“地產相聲”，更是成為所有論壇票房的保障。

   近十幾年來，關于房價的預測，任總幾乎全對了。你也因此圈粉無數，甚至演變成了一個“神話”。“野心優雅”的你，也從“全民公敵”，變成“正直、敢言”的專家，和“姑娘們最想嫁的人”。

   但是，這并不能改變我對任總一貫的態度：不該罵任志強，也不迷信任志強。

   因此，盡管你講了很多真話，治學也嚴謹，喜用數據，但還是要針對你的此次閉門會發言，提出兩個不同意見。如有不妥，還請見諒！

1、房價上漲和貨幣、個貸沒有關系。

   這是您的一個新觀點，也是我最不贊同的一句話。

   否則就無法解釋，2008年-2009年，10億貸款+4萬億刺激計劃出來后，房價直線跳漲的現象。

   您的論據是：“今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%。”

   但是，據微信公眾號《大偉看樓市》查詢，2015年個貸占商品房銷售額比例為19%，相比2016年1-10月份的個貸占比21%，不是低了，而是高了。

   另外，21%占比意味著，在新房市場，所有買房人用來買房的錢，只有2成來自銀行貸款。這明顯低估了。因為以企業購房、首付貸及其他渠道流入樓市的貸款，根本無法統計，自然也未計入個貸數據。因此，以個貸對銷售額的占比來否認房價與貨幣的關系，邏輯難以成立。

   央行統計報告稱，9月末個人購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.4%。僅僅從房貸增幅，就足以說明：2016年房價上漲的原因很大程度上是因為錢多了。

   2、房價的上漲原因有二，一是大中城市供地不給力，二是越是供地少的發達地區，人口集中度反而越高，因為占據了優質資源。

   任總對房價的分析范式，多年來一直是“供應不足”。從2005年至今，幾乎每年任總談到房價，都會歸咎于土地供應不足。當然，您特意強調了土地供應不足的結構性錯位。

   從統計數據看，土地供應在近兩年的確有減少趨勢。但前幾年一直都在增長或比較穩定。何況，每一年的實際開發量都低于土地成交量，未開發土地量會形成累積，變成商品房供應。從圖2、圖3可以看出，2014-2015年，商品房實際供應量并不低，但2014年和2015年都交易量和房價卻是冰火兩重天。這用供求理論無法解釋得通。

   如果真的供應不足，還何來“去庫存”一說呢？

   誰都不否認，房地產兼具商品屬性和投資品屬性。以商品屬性論，房價受到貫堅持供求關系影響，但以投資品屬性論，房價則更適用“投資品無均衡價格定律”。

   所以，房價僅以供求理論解釋，欠妥。

搜狐·21世紀地產研究中心