葉檀：西安，霧霾與房價齊飛 大學與“小偷”共舞。300城市系列（四）

    城市經濟分析是《葉檀財經》的特點之一，如果按照十大看好的城市、十大衛星城投資，能抓住中國新興城市群中的黑馬。

  每周一，我們分析城市，從6月26開始，我們陸續分析受到冷遇的地級及地級以上城市。

  截止2017年3月，全中國總計有334個地級行政區，其中有293個地級市、30個自治區、3個盟。《葉檀財經》將目光轉向293個地級市，詳細排查每個城市的性格、經濟、文化與居民生活情況，除了GDP、消費、交通和人口等常規數據，更注重城市自身的深度挖掘，與周邊中心/核心城的協調發展。

  剔除已經寫過的城市之后，剩余260個城市，面對龐大的任務，我們從四個方面進行比較。

  根據上次的調查，朋友們對古城（古鎮）非常感興趣。

  說到古城，我們無法繞過十三朝古都——西安。
 
  西安：霧霾與房價齊飛 大學與“小偷”共舞 除了小吃還有啥？
 
  總為浮云能蔽日  長安不見使人愁

  秦朝以后唐朝以前，長安是整個東亞最重要的城市。長安，耶路撒冷與古羅馬城，在全球并駕齊驅。中國最早的詩歌總集《詩經》就有《詩·谷風》，就有一句:“涇以渭濁，湜湜其沚”。

  國內自稱古都的很多，真實的只有四個，平遙、湖北荊州城、西安城，以及東北的興城。這是古建筑保護學者、同濟大學教授阮儀三先生的意見。

  這四座城市是幸運的，歷經劫波，尚留部分本來面目。古城或城墻格局較完整，當地政府加強保護，修復力度沒有過猛，保留部分較多。除去平遙本身已經是世界遺產，剩下三座古城中，西安無疑是名氣、實力最強的一座。

  長安是中國農業經濟的發源地之一，黃河支流渭水平原，全球五大獨立的糧食作物地區有中國的黃河流域、長江流域，渭水就是黃河流域重要的糧食作物產地。

  從商周時期開始，到宋朝為止，西安是農業經濟時代的圣地。十三朝在此建都，無他，西安是農業商品的集散地。關中的小麥和棉花，體健如馬的毛驢。渭南的花生，寶雞的煙葉，韓城的花椒，秦川的牛，陜北的谷子、糜子、紅棗和胡麻。尤其是長安縣的小柿子，等到秋天熟透，遠遠望去就像一片一片小紅燈籠。

  西安古城墻保存完整，東西部長，南北短，城區街道方方正正十分規整，從唐朝而來。鐘樓即是老城中心，鐘樓的正東、正南、正西和正北，向四個方向幅射出四條街，分別名為東大街、南大街、西大街和北大街。東大街穿過長樂門，南大街穿過永寧門，西大街穿過安定門，北大街穿過安遠門。

   上世紀七八十年代，東大街以雜貨為主，南大街商店不多，西大街小吃店聚集，北大街以商業為主。四條大街一路都是小店鋪、風味小吃和當地特產。夾肉大餅，西域燒雞，響皮燒湯，油潑辣子擔擔面，香氣四溢。

   從農業經濟圣地，轉變到工業經濟圣地，著實不易。一些城市沉沒，古埃及開羅、兩河流域的巴格達，只有羅馬、撒路撒冷區區幾個城市轉型成功。西安能否有如此幸運？

   西安近代工業的產生、發展、衰落都與戰爭密切相關。最大的工業就是軍火業，陜西省機器制造局就是主要軍火供應商之一，1926年協助楊虎城的守軍堅守西安長達8個月，直到配合援軍勝利解圍。1935年以后，經歷了抗日戰爭和解放戰爭，西安的軍工、機械、面粉、紡織、制革、醫藥、服裝等工業都是直接或間接為戰爭服務。

   西安有“三多一大”：小吃多，大學多，小偷多，霧霾大。

   西安是西北地區最大、最有希望的城市，根據2030年高鐵規劃，有八條高鐵經過西安，在全國首屈一指。

   不必說，西安經濟在陜西省內遙遙領先，GDP省內第一，但增速落后。西安在全國的經濟位置，就像延安在陜西的位置，排名不如人意，增速還不錯。

   根據統計公報，西安GDP總量連續兩年排在15個副省級城市中第12名，但增速卻出現了大幅增長，從2015年8.2%的增速，排名第6，上升至2016年的8.5%，排名第三，僅次于深圳和杭州，竟然超過了廣州。經濟總量是西安的短板，但增速方面卻不遑多讓，這也算是后發優勢。
 
  陜西的富裕人群集中在西安，當然，消費中心也在西安。2016年，西安人均存款高達7.9662萬元，在陜西省屬于絕對的第一層級，比第二位的寶雞（人均3.8614萬）高了一倍多。所以，西安的第三產業非常不錯，2016年三次產業結構比分別為3.7∶35.1∶61.2，第三產業占比很高一直都是當地經濟最大特色，其中金融業增加值722.85億，占GDP的11.6%，金融業首次超過批發和零售業，成為第三產業內占比最高行業。

   西安的痛點在于人才流失。

   跟武漢、南京一樣，西安是座大學城。無論用何種算法，西安的人口流入不算高。從近五年來看，2010到2015年間西安常住人口增長23萬，貴陽約30萬，昆明約31萬，成都61萬，鄭州約90萬。
同期（ 2010年到2015年），陜西高校畢業生數量逐年攀升，累計148萬人左右，可見絕大多數畢業生沒有選擇西安。2016年西安坐擁73萬高校在校生，幾乎占據全省70%。但根據當地人社局數據，2014年西安選擇創業的大學生不到1%。就業表現也一般，《西安交大2016年畢業生就業質量報告》顯示，僅有20.61%的本科畢業生在陜西省就業，48.8%的本科生前往廣東、上海、北京、江蘇和浙江五省。

   西安成為人才輸出地，說明當地民營經濟發展遠不如東部地區發達。

   接下來，西安必須要做兩件事，一是引進人才，二是發展民營經濟。

   2017年5月8日，西安市委、市政府出臺《西安市深化人才發展體制機制改革打造“一帶一路”人才高地若干政策措施》，計劃五年預計投入38億，引才育才100萬名。6月12日進一步放寬人才落戶限制，本科學歷落戶西安年齡限制上調至45歲，研究生學歷以上不設年齡限制。

   2016年，西安民營經濟實現增加值3302.27億元，僅為同期杭州50%左右，西安因此大力倡導“民營經濟倍增計劃”。
 
   沉寂多年，西安樓市終于有點動靜了。
 
   房價上漲從2016年延續到17年。房天下的數據顯示，2016年西安供應量全年僅1095萬平米，而全年成交量則高達到1917萬平米。2017上半年房價繼續上行。根據中指院和房天下的報告，2017年2月為上半年房價谷底，均價7537元/平，5月為房價頂峰，均價7844元/平，前5個月西安市總體均價為7654.8元/平，最引人注目的是曲江區域房價5月首次破萬。

   西安不得不收緊調控政策。2016年12月31日，西安市住房保障和房屋管理局發文，自2017年1月1日起，本地及外地居民在城六區內只能新購一套住房。4月18日新政出臺，限購范圍從城六區擴大至長安、經開、浐灞、航天等新興區。6月28日，西安出臺“史上最嚴限購令”， 外地購房者門檻提升至連續繳納2年以上社保或個稅。

   政策目標是，將購房者從狂熱轉化為觀望，潛在購房人群均延遲買房，以達到抑制投機性購房的目的。但供不應求，西安搶房還在延續。

    連搶房都如此豪邁。西安是中國最男性化的城市，喝西鳳，吃泡饃，吼秦腔。有一次聽秦腔，耳朵都聾了。站在西安城墻下，看著巍峨的角樓，齊整的垛口，仍會感受到一股豪邁之氣升起。熱血沸騰之余，跑到城墻邊上的小吃一條街，吃了一大碗泡饃。