2018/2/6 新浪財經“葉檀財經”

   別只盯著東北了，比黑吉遼三省更悲劇的，是中西部一眾資源依賴、能源密集型城市。

   《葉檀財經》根據中國房地產協會數據，以70%二手房漲幅、30%租金漲幅的權重，梳理了293個城市2017年房價綜合漲跌幅。

   其中跌幅排名前十的城市，中西部地區占了七席，東北只有三個上榜，西北才是全國房價最悲劇地區，我們選取了兩個代表城市，克拉瑪依與陽泉。

   西北一些城市的發展史與曾經的東北類似，因為鋼鐵、煤炭和有色金屬崛起。

    一、這座小城 人均GDP曾是北京的2.58倍
  
   克拉瑪依在維吾爾語中的意思為“黑油”，克拉瑪依的第一代人，就戰場轉向煉油廠，從四面八方向這里匯集。

   克拉瑪依是新中國成立后勘探開發的第一個大油田，于1958年建市。2002年，原油產量突破1000萬噸。

   克拉瑪依曾經風光一時，在2010年成為中國人均GDP最高的城市，是深圳的1.98倍，是北京的2.58倍。

   六年之后，克拉瑪依GDP總量從2010年的710.2億元，下降到2016年的648.9億元。房價、經濟的上漲與下跌，和石油、煤炭、鋼鐵的價格捆綁在一起。

   比原材料更敏感的，是房屋租金的價格。

   2008年之后，克拉瑪依租房市場曾迎來一波上漲。隨著工程建設量增多、大量流動人口涌入，推動租房市場逐年走高。2014年之后，租房市場急轉直下，大量新房入市，工程量逐年降低，租房市場遭遇2008年以來首次下滑。

   當地永邦房屋中介數據顯示，2013年平均每個月租出25套房，總量在300套左右。

   到2014年，房屋出租數量減半，原本是租房旺季的1月、2月和3月，卻連平均每月10套都租不出去。

   從2013年12月開始，連續三個月的出租量為平均每月6套左右；3月到4月的出租量迎來高峰，平均每月增長至20套左右；到了5月至10月，租房市場進入淡季，成交量也更為慘淡，平均每月出租量僅為1套左右。

  房租一降再降。從2008年開始，克拉瑪依房租價格以每年300元幅度上漲，2013年達到高峰。

   2014年后，房屋入市量大增，同時，大批保障房相繼竣工入市，既增加了樓盤銷量，又拉低了均價。

   許多原本準備賣房的房東改成轉售為租或以租代售。

   二、租房一個月十套 新房二手房量價齊跌

   克拉瑪依房地產市場的關鍵詞，去庫存。

   2016年，出臺了一系列去庫存政策，包括免契稅；個人購買兩年及以上住房對外銷售，免征增值稅；提高公積金可貸額度；公積金貸款購買二手房的最低首付比例由40%下調至20%。

   效果不錯。2016全年，克拉瑪依新建商品住宅交易7295套，同比上漲6.02%，二手住宅交易宗數6241套，同比增長40.59%。

   然并卵，還是海量庫存。截止至2016年11月，當地住宅待售面積10.8萬平方米，同比2015年末僅減少0.8萬平方米。

   2017年，當地樓市量價齊跌。根據當地房產交易中心數據，2017上半年，新建商品住宅交易宗數1166套，較2016年同期下降66.32%，成交總面積為13.50萬平方米，同比下降70.20%；二手住宅交易宗數為2700套，較2016年同期減少6.90%，2017上半年住宅平均成交單價為4144元/平米，比2016年同期降低6.31%。

   去庫存的火爆只維持了一年，但開發商并沒有收手的意思。2017上半年，克拉瑪依房地產開發投資額大幅增長，住宅投資較2016上半年增長53.5%；新建房屋開工面積同比增長105.5%。

   曾經全國人均GDP第一城，搖搖欲墜。

   三、三四線城市 去不掉的庫存

   另一個被資源拖垮的典型城市，是山西陽泉。按照房租/二手房綜合跌幅，陽泉排名第二。

   山西近兩年成為庫存重災區。早在2016年6月，山西省就發布《關于加快化解房地產庫存的若干意見》，11條措施加大力度去庫存。

   根據山西省官方數據，截止到2016年年底，全省商品房待售面積為1663.3萬平方米，其中朔州248.4萬平方米，陽泉129萬平方米，忻州75.2萬平方米。商品住宅庫存面積達1196.6萬平方米，占全省商品房庫存的72%，商業營業性用房面積達268.7萬平方米，約占到山西省商品房庫存的16.1%。

   為了減少庫存，當地政府無所不用。

   2016年6月，山西省政府下達新政，將首套房最低首付比例下調到20%；二套房首付比率調整為30%。并降低交易稅費，個人購買家庭唯一住房，90平米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善住房，90平米及以下，減按1%的稅率征收契稅；90平米以上，減按2%的稅率征收契稅。

   2016年6月20日，陽泉推出購房補貼政策。規定市屬各縣（區）農民或外來農民工、鄉村醫生、鄉村教師、回鄉創業大中專畢業生、大學生村官等，市區購買新建商品房，2016年給予每平米300元補助（2017年為200元）；其他購房人，給予房屋總價1%補貼。

   截止至2017年8月，共辦理補助補貼1271戶，累計辦理1645戶，發放補助1353萬元，帶動17.8萬平方米商品房銷售。截止到2017年8月，陽泉商品房待售面積67.5萬平方米，去化周期7.6個月，商品房可售面積97.48萬平方米，去化周期10.8個月。

   庫存沒去完，房價降至冰點。

   根據中國房價行情網數據，截止至2018年1月，陽泉二手房均價為3590元/平米，在省內排名倒數第二，僅高于朔州，省會太原市均價為9958元/平米。現實是，太原多地二手房價早已突破10000元/平米。

   三四線城市已經沒有翻盤機會，大批人口會繼續向省會轉移。供求失衡、庫存高企的，基本都是三四線城市。

   不要指望租賃市場去庫存，中國只有大城市租賃活躍，一個小城市租什么房，房價那么低，不如直接買。開發商吃飽了撐的，才會在三四線城市變售為租，租金回報率雖然高，可經濟、商業不發達，租房的人少。

   西北小城市掉在了冰窟窿里，比東北日子還難過。