2018/3/6新浪財經“葉檀財經”

   3月5號上午，2018年《政府工作報告》發布，關于房地產，記住幾個關鍵詞：房住不炒，差別化調控，發展公租房共有產權房、支持自住房、培育住房租賃市場。

   二三線城市該漲的地方還會漲，一線城市北京、上海該跌的還是跌，人口該多的城市還會多，該減的一定會減，繼續支持房地產去庫存，這才是差別化調控。

   還有個非常關鍵的數字，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。什么地方棚改多，什么地方的城市就會受到支撐。

   來來來，我來告訴你一個秘密，人口流出、庫存高企、經濟下滑的小城市房價上漲，奧秘之一，就是棚改和貨幣化安置。2016年棚改貨幣化安置消化庫存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積15%，2017年棚改戶購房面積估計接近20%。

   誰棚改規模大，誰就成為人為制造的天量需求紅利的受益城市。棚改戶大規模入市，2016到2017年，三四線城市地產越來越火爆，大牌房企加速布局。

   我們來探索棚改紅利中的房價漲幅隱形冠軍。《葉檀財經》以2017年棚改計劃開工量（數據缺失則用2018年計劃開工代替）、2014-2017年房屋租金漲幅、2015-2016年人口凈流入，三項核心數據進行排名。

   排名第一的是菏澤，2017年全市棚改量18.2287萬戶，遠超第二、第三名。實際上，2017年成為當地房價拐點，棚改、庫存清零、房價暴漲和地王崛起，刺激著這個城市的神經。

   一、棚改占全省四分之一 房價倒數第二 開發商笑出聲

   一個房價排名全省倒數第二的城市，棚改占據全省任務的四分之一，開發商殺紅了眼。

   根據社科院財經院住房數據、以及房地產業協會的數據，2017年12月山東房價中位數排名中，菏澤中位房價為6058元/平米，在17個地級市中排名15。

   2016年，菏澤全市拉開棚改序幕，完成6.2萬戶棚改；2017年棚改白熱化，棚改涉及18.2萬戶、近70萬人，計劃改造3092萬平米，相當于拆掉一個百萬人口的城市。牡丹區計劃改造31825戶，是2016年的2倍多；單縣計劃改造27275戶，菏澤開發區計劃改造26300戶，這兩個縣區改造計劃的零頭比2016年總數還要多；其他縣區的計劃都是2016年的至少2倍。

    菏澤歷史上最大規模的棚改工程來了。

   棚改的核心是土地拆遷成本。如果丈量拆遷1000畝土地，僅有400畝用于房屋開發、商品房出售，其余的土地會用于修路、綠化、教育、醫療等相關配套資源，地價水漲船高，一定會分攤到房價上。

   根據當地數據，2015到2017年間，水泥價格從每噸270元漲到500元，鋼材從每噸1800元漲到3400元，成本大漲。主城區均價6000元/平米的二手房，成本至少在4800元/平米以上。

   菏澤主城區近兩年土地價格從每畝100萬元攀升到300萬元以上，部分地區達到每畝400萬元。

   二、房價這把火從主城區蔓延到周邊

   2017年11月6日，菏澤市出臺《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，被稱為“菏十八條”。12月1日，菏澤公積金新政實施，規定異地公積金停止辦理，首套房公積金首付不低于30%。

   不到一年時間，山東15個地級市發布樓市調控政策。

   “菏十八條”中首次提出限售，對主城區和成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行限制措施。新建商品住房和二手住房取得產權證至少2年后可上市交易，非本地居民購房轉須不少于3年。

   土地跟房價捆綁，用“限地價、競房價”、“限房價、競地價”、“限地價、競配建”、“競自持面積”等方式，讓房價受到一定控制。

   2017上半年是菏澤棚改高峰期，下半年拆遷放緩，釋放土地供應量減少。11月份之后，山東省發布環境治理、暖季停工、停產的政策，無新土地供應。

   根據中國房價行情網的數據，2017年全年，菏澤二手房均價從4835元/平米上漲到6098元/平米，全年漲幅26%，假設年初看中一套100平米的房子卻沒有買，年末需要多支付12.63萬元的總房款。

   在供小于求的狀態下，菏澤可能迎來2年左右的銷售空窗期，房價與地王齊飛。因為貨幣補償標準遠低于房價增速，絕大部分居民都會直接選擇房屋安置。空窗期之后，只有迅速消化剩余樓盤的房企，才能在三四線城市繼續立足。

   兩三年之后，菏澤市場會從一手房向二手房轉變，有品質，戶型好的二手房越來越受歡迎，租房市場會小有起色。

   根據中國房地產業協會數據，從2014到2017年間，菏澤市租金漲幅為14.66%，排在全國第5位，在菏澤前面的只有五座城市，大理（57.77%）、北京（32.718%）、張家口（21.006%）和杭州（14.919%）。

   從2015到2016年，菏澤以12.23萬人的常住人口增幅排名全國第12位。這是一座插上了一對小翅膀的城市。

   三、四五線棚改的黃金時代

   未來兩年，依舊是四五線城市棚改的黃金時代，一線城市的白銀時代。

   2017年2月23日，住建部部長陳政高表示，2016年棚改貨幣化安置比例達到48.5%，比2015年提高18.6%，可以從市場上購房2.5億平方米。

   陳部長的數據大約是這樣計算的，2016年棚改開工606萬套，貨幣化安置比例為48.5%，大約300萬套。以2016年年底住建部和財政部文件里提到每套80平米計算，那么就可以幫助地產商去庫存：300萬*80平米=2.4億平米。

   然后按照國統局的數據，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，那么棚改貨幣化安置拉動的比例就高達15.26%。果真如此的話，2017年的貨幣化安置比例提升到60%甚至更高，棚改貨幣化安置消化庫存占全年銷售比可能接近20%。

   政府的兩只手，一手在控制房價以防熱死，一手在溫暖房價以防冷死。最終結果只有一個，溫度保持正常，每年上漲有限。

   2017年5月24日，國務院常務會提出新目標，上一個三年計劃結束后，2018到2020年改造各類棚戶區1500萬套。去年600萬套左右，今年還是600萬套左右。

   一套拆遷房貨幣安置的海量現金，可以2到4倍杠桿進入樓市，再次炒熱四五線城市的地產。知道為什么隱形冠軍在菏澤了嗎？

   棚改三年，你在哪買房？